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                      逢周一至周五 24小时更新

                      賈康:從財稅政策談經濟下行中的房地産市場

                      来源: [ 观点地产网 ]      时间: 15-04-28 10:12
                      評論

                        賈康:尊敬的各位來賓,各位企業家朋友,大家好!我從研究者的角度談一下自己作爲研究者的看法。

                        比較直率的說,領導人和各界都在運用著“新常態”這個概念,可以講它的新已經非常明朗,形成共識。舊的階段合乎規律的已經過去,告別了我們那種10%以上兩位數的增長。在我們進入中等收入階段之後的發展狀況。

                        進入中等收入階段之後,所有的經濟都是處于穩定的中高速,如何維持中高速運行,打造好升級階段是這個階段的實質。新的競爭已經無可正義,但“常”還沒有實現。我們的經濟還在繼續探底,繼續下行。去年上半年是7.4、7.5,下半年兩個制度在一系列的微刺激有關的相繼決策措施出台之後,仍然只達到了兩個7.3。今年一季度非常明顯,下落到7.0,實際上統計局有關的官員也承認,這是稍微差一點,四舍五入的結果。但我們不要太在意經濟的繼續下行,但從表現上來看,必須承認不僅在下行,而且在繼續下降。地方政府的壓力沈重,是不得不實現的狀態。

                        這個“常”要實現的,要按照軟著陸真正追求經濟增長質量,加快轉變發展方式由新到常的轉變,完成探底之後,要使整個經濟企穩狀態下維持中高速提質升級的狀態,提質升級是最關鍵的。但我們不能否定7%增長的最新指標,是鄧小平南巡以來的最低點,而且它是非常重要的新端口,影響市場預期,影響整個市場氛圍,包括房地産業。在這個裏面,如何抓住實質,有一定的難度。我們必須一方面強調宏觀調控的定力、底氣,讓市場充分起作用。另一方面,必須高度關注市場的狀態,必須在相繼的決策之下,把握財政制度。在已經有的舉措安排下聰明投資,增加有效供給,使人民群衆得實惠,增加長期發展後勁的投資。這些聰明投資要拉著民間資本一起來做,使民間資本更活躍,更有潛力釋放取向的過程中形成一個一個進入全局之內的聰明投資項目,這些項目當然包括房地産業必須增加的新的投資。要處理原來看到的存量怎麽消化,以及新的産業升級、民衆基本生活要繼續提升這方面的匹配關系,結構是最關鍵的。

                        我們在這樣一個經濟繼續下行,由新求常,必須抓住創新驅動這樣一個總體實現微妙結合的調控方略之中,要密切關注房地産業的下行。因爲很明顯,中國現在的工業化、城鎮化以及伴隨著的國際化、信息化和市場化,總體發展中,我們是有所謂任性增長空間和回旋余地的。這裏面很重要的支柱性産業就是不動産房地産的投資和發展。整個城鎮化過程還要高速發展幾十年,從現在真實城鎮化率40%左右,按國際經驗要一直走到70%的高位才能走進低頻的發展階段,按照這樣的持續增長可能要維持三十年,非常接近偉大複興的曆史時點。這樣的房地産是隨著中國建成區的擴大,陸陸續續從4億左右的人從農民走向城市定居,必然形成整個産業發展升級,優化之中的支柱。這個客觀是非常清楚的!

                        當然也有一些困擾我們的問題,這樣的支柱曾經在前面若幹年表現的熱度非常高,一路往上走,當時是越調越熱,越調越漲,怎麽前面一年多的時間一下子轉向了,我們現在可以評價一下在經濟下行中的房地産變化是什麽。我們仍然強調,我在觀點的論壇和其他的場合都強調,去年年初非常明顯的房地産市場變化,主題詞應該是“調整”與“分化”,它絕對不是有些人說的中國房地産有崩盤的過程和整個房地産的景氣,如果以成交均價表現的房價,出現了一去不回的根本性拐點。曾經這樣的觀點非常有影響力,一些很有影響力的任人物也博得公衆眼球和關注。但現在我們完全可以證明,我也願意借此機會強調一下,經濟學的基本邏輯確實是有用的,有助于我們理解規律,不能只看一段時間裏的市場波動任何市場都有波動。我們判斷它的基本底氣對規律的認知是非常重要的。

                        整個中國的發展過程,以工業化和城鎮化結合來說,總體來說是走到中間階段。我們的城鎮化過程高速發展,還有很大的空間,那麽有什麽理由認爲去年上半年以來曾經顯得非常有壓力的房地産市場變化就是崩盤呢?換句話說,如果真的崩盤,如果這種波動中根本性拐點已經出現,那就是整個中國跌入收入陷阱有問題了。我們這麽悲觀,怎麽認爲這個現象無法收拾呢?

                        如果做一個簡單評價的話,去年上半年以來,這樣的市場調整分化,在演變過程中總體來說是健康,整個房地産市場那時候曾經形成的民衆焦慮,決策層和管理部門高度關注,一段時間又顯得似乎無可奈何,頻頻推動種種權宜之計,但肆無忌憚的瘋炒氛圍已經不複存在了。從一線城市到三四線城市現在沒有人擔心炒房的問題,更多的是關注它怎麽繼續演變,而這種演變是市場分化中的繼續調整。這種調整掌握好,就是擠出泡沫,這種調控會更好,知道房地産是波動的市場,市場機制發揮作用是公平的市場,政府要知道這種市場要保持平衡,就是讓中等收入工薪家庭平均,公衆和開發商、購房者要一起認識這個市場。大家要在分化市場中分段、分市、分類型,大家要理性的認識市場,決定自己的投資行爲、開發行爲。再一起遵循市場客觀規律考慮問題,那麽整個社會在我們的經濟社會轉軌過程中,以及經濟社會發展全面小康社會中全民的認識培訓。政府方面、開發商、投資者和社會中都在這個演變過程中,有很多益的經驗和認識了。

                        在第二層面上,市場下行引領上,大的背景下,我所強調的第二層面,針對房地産的下行如何評價政府行爲。一般人都說現在政府在救市,這個說法未嘗不可。但我更多的認爲現在政府的主要動作可以稱爲“政策的適應性調整”。這種適應性調整是必要的,因爲我們過去擔心房地産市場怎麽調似乎都表現爲單邊市,所有人都認爲膽大一點沖進去,就可以有非常豐富的回報。造成了很多因素尤其是制度要素配套情況下,怎麽在政策方面想辦法,包括推出非常極端的行政手段,依然不能遏制炒房團的肆無忌憚的炒作。現在這個階段來了之後,政府可以相對的進行適應性調整:

                        第一,我認爲各個地方因地制宜的逐步取消限購是完全有必要。如果稱爲這是“救市”,我更願意稱爲考慮市場下行中幫助市場更合理恢複常態的同時,我們把權宜之計有很大負作用消化掉。有關部門表了態,不能有權宜之計,既然是權宜之計特別的必要性不存在了,爲什麽不能退出?理所當然可以退出。現在還有幾個城市沒有取消限購,北上廣深和三亞,他們各有各的道理。主要不是擔心這幾個城市的房價上升,它有其他的壓力要求退出。北上廣深和三亞作爲一線城市,外來人口壓力太大,當地政府在維護基本權利均等化之後,仍然不能很好的適應市場的變化,消除“城市病”的情況。北京已經要求按照京津冀的格局,抓緊做好全盤規劃,一定要調整它的狀態。總體來說,是權宜之計行政手段的限購,限制外來人口的壓力。

                        三亞的戰略是什麽?在國際旅遊島的情況下,已經形成了一輪購房的發展,在當地購房人是大量非本地的,從內地,特別是從東北區域湧進來的購房者,在當地已經形成了東北人紮堆的社區,他們認爲這種結構狀態需要調整,不需要一下子在放開之後更多的東北人和內地人進入三亞購房,他是希望穩定本地的持房者的結構。在這種形成下,其他城市都取消限購,我覺得是合適。

                        還有一點,我認爲政府的金融政策、信貸政策的放寬,也是一種總體來說政策適應性調整。比如說首貸,以後放寬到以後所有的貸款都還完了,這時候再貸款,不管手上有幾套房,都可以認爲首貸,這合乎市場規律。這是在市場交易中消費者主權上的自由選擇,市場信貸不用擔心市場瘋炒的情況下,應該讓市場起作用,讓消費者自己判斷。他願意多買房子,是用于投資需求或者是改善,我認爲這是適合現代總體情況。另外首付的比重在調低,也有必要。就是前面的認識框架,大家已經比以前更好的認識了市場的風險,更理性的在做判斷,這時候適當降低一些首付的比重,比如降個40%,實際上是使市場上活躍程度適當提高,但不用擔心這樣一來馬上就變化瘋炒狀態。我個人認爲,作爲研究者來說,把它稱之爲怎樣的表現,比如說救市也未嘗不可。但不應該指責政府做得不夠恰當,政府要讓市場充分起作用,讓市場總體發揮決定性作用。

                        再說到財稅,我注意到交易政策在放寬,原來堅持持有五年以上再轉手交易的二手房才可以享受個人所得稅的減免,現在已經給出信息,不少地方是放寬到只要兩年,持滿兩年就可以享受個稅的減免政策。有利于房地産市場的活躍,有利于按照市場機制減少比重。而且實話實說,二手房的供給量在上升,現在大量的二手房湧入市場,很好的使供需得到了校正。前面單邊是一路上升的時候,往往表現爲供不應求,現在反過來了,要消化庫存,二手房很多空置房進入市場,這時候當然稅收和前面的信貸一樣,應該助力于市場更多的起作用。總體來說,這是有利于盤活存量,促使生産要素更多的流動。按照機制本身的邏輯和規律,來使我們總體的市場來說更健康,消化過去的問題,以後可以對接更可持續的發展。

                        在這個肯定之後,我要說的第三層面,就是在經濟下行中的房地産市場,不可避免跟著還要完成調整,在這種情況之下,一方面對房地産市場要有它的長遠發展信心,另一方面要特別注重房地産市場當期還在繼續的下行,財政的調整是有必要的。順便說一下我的觀察,去年下半年首先傳來的消息,整個中國房地産市場如果那均價爲標志,看它的熱度和景氣水平,首先去年下半年近乎崩盤的溫州企穩了,傳來的消息說溫州的房價從高點接近6萬一平米,近乎崩盤式的落到二萬二的一平米,這是非常好的現象。溫州的情況比較特別,鄂爾多斯也不能和溫州相比。溫州主要是本轄區內大量的民間遊資,前面若幹年可用資金沒有支持經濟,而是出去炒房團,後來炒作大豆,後來大豆也炒不成了,造成資金鏈斷裂。所以,轄區之內形成了局部的崩盤。但溫州體現了另一方面的成熟性,有如此嚴酷的市場沖擊,沒有聽說溫州所謂的苦主們跑到市政府面前哭訴,有一些已經接近破産,但人家在默默吸收。在溫州這種區域,老百姓更真實把自己的行爲和市場對接行爲中沖擊中的亮點。

                        但是回過頭來,畢竟這種過程很痛苦。去年下半年,溫州雖然還有一個很痛苦的複蘇過程,但總體表現上,這種底部似乎已經出現。去年十一長假之後,北京這種高價的代表,它的市場放量,很多中介機構開始擡價。到目前爲止,總體而言,北京這個區分地段市場在回暖。總體來說,中國低端的代表溫州,高端的代表北京,都已經在探底。這條跟著城鎮化走的房價、均價的基本放量更有信心了。其他基本的二線、三四線,不同城市的類型之間,他們高高低低怎麽消化原來的泡沫,消化存量,出不了大格,就是一個調整的收斂過程。所以,我們看得相當清楚,今年很有希望,在今年之內基本完成其他大部分城市房地産市場下行調整,不防止有些城市還是有壓力和局部的問題,甚至不排除個別地方、個別開發商進入非常困難的狀態。但總體而言,我們已經看得非常清楚。現在就更不要相信中國經濟崩潰論的說法。

                        那麽中國財政方面面對這樣的基本判斷,面對現在看到的信貸政策和前期稅收政策的基本鋪墊,我們應該做什麽事情,我認爲有這樣幾點:

                        第一,從中央經濟工作會議非常確定加力增效的方針之下,積極的財政政策以及擴張性財政政策的力度,要保持總體來說符合現代階段性特征,階段性下行如果下行壓力加重的話,我們不排除適當的財政力度也上升。今年的赤字率在表面形勢上算帳是2.3,樓部長特別強調了,實際算帳的水平,把中央預算調節基金的出出進進算一起,我們是2.7左右,也是安全期。有必要的話年內適當增加財政的力度,是一個備案。

                        第二,我們對于政府必須全力做好棚戶區改造,保障房的支持,財政方面要更好的發揮支撐和結構優化導向作用。這裏面一些具體機制,中央已經給出了非常值得肯定的,比過去清晰化的指導。比如說保障房建設要從改造棚戶改造,使最苦棚戶區的居民可以盡快改善住房條件。另外,原來十幾種保障房的名錄現在可以實現兩種類型,第一個就是把廉租房和公租房合在一起,既然分不清楚就合在一起。第二另外一種公有産權房。在取得公租房的時候,形式上是租房,不是隨行救市去售出,但很好的滿足現實的需要。大量的加薪層不能滿足大量的産權房,但中國的形勢下如何提出可以說階段性租房,過不了丈母娘的檻。一個剛畢業的小夥子,遇到心儀的女朋友,要結婚,丈母娘提出必須要有一套房,要不然要是不可能的。公有産權房是有産權的,同時又不會産生套利空間。有些人假借這樣的名錄,有些人拿到這樣的房子之後去套利,實話實說公有産權房就是保障房,就是不能進入市場交易房,就沒有以前說的經濟適用房和雙限房搞得烏煙瘴氣,這都是值得肯定的。還有就是補人頭,沒有必要再去建新的房子。

                        第三,對PPP的支持和鼓勵,PPP不可能一湧而上,現在PPP要加緊做法規方面的設立。中國主要是屬于工作文件體系裏面都有權威性,都是中國現有法規體系的一部分,要加緊推進,同時要培訓、要示範培養契約精神,它有助于在財政支持情況下,更好的優化結構和對應整個全局發展中的優化需要。

                        最後,我認爲應該是積極抓住配合立法工作,今年“兩會”上財政報告裏明確表明,對于房地産稅這個改革的基本態度要領。三中全會要求加快房地産稅立法率,適時推進改革。本來在今年邏輯上應該看到“兩會”上應該有所表示,怎麽把房地産立法正式啓動人大的立法程序,但因爲房地産市場仍然在調整分化過程中,我們需要有意把這個過程稍微滲一滲,稍微在這一方面觀察一下。所以,現在配合立法工作是在原來的繼續形成框架的同時掌握節奏,掌握節奏必然對接到我認爲房地産這一輪基本名錄之後,一定要進入加快房地産立法的過程。從時間表上,按照中央的要求應該最晚17年“兩會”能夠審批房地産稅的法律,然後就不是簡單擴大試點範圍,而是按照法律執行的問題。房地産問題,不動産登記作用已經進行了很好的鋪墊。

                        我最後要說的觀點,大家已經看到了政策寬松下房地産市場在有可能回暖,有人評價政府現在似乎是要先鼓勵購房,然後再開通房地産稅,很多人民聽了之後不舒服。但我的觀點是認爲把心胸放開,考慮中國進入現代稅制的整個曆史階段,我們就要考慮每個人都是社會成員,老百姓的收入不斷提高,中等收入進入高等收入,我們能躲過個人所得稅?這是一個現代社會的必然調節機制,我們必須正視這是對整個社會發展來說必然的制度安排,個人所得稅如此,財産稅同樣如此,房地産稅也是這樣。以後在總體趨穩情況下,推出房地産立法跟著是先起來的人,有多套房的人、有豪宅的人多一些庫存空間,不會對我們這些成員傷筋動骨,不會在這些方面形成我們過不去的檻,它是國際經驗已經表明的適當調節。你該購房,是享受生活,爲什麽能夠在個人收入提高的過程中,實際上承擔起的個人所得稅、消費稅的調節,斷然要拒絕以後的財産稅的調節呢?這個道理應該想通。

                        總體來說,房地産稅如果未來能推出,一定要考慮中國國情,強調我已經強調多次的扣除第一單位,所有的人都有基本房的扣除,然後按照支付能力適當給國庫做一點貢獻,這是整個調整的必要機制。總之一句話,不能因爲看到進入現代稅制已經感受到不愉快,放棄已經的討論。我們要共同走向共同富裕,這個共同富裕一定要經受一定的考驗。請大家批評指正!

                      發稿:賈康審校:勞蓉蓉

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