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                      逢周一至周五 24小时更新

                      直播实录:2015城市觀點論壇杭州行(二)

                      来源: [ 观点地产网 ]      时间: 15-04-28 11:28
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                        不斷出台的新政,不斷變化的市場,不斷調整的策略,正是樓市的活力所在。

                        4月28日上午,城市觀點論壇杭州行正式开幕,探讨“新政与救市”下的杭州楼市。

                        酷游娱乐作爲論壇官方網站,將對論壇進行全程網絡圖文直播,敬請關注!

                        专题:2015城市觀點論壇杭州行

                        直播实录:2015城市觀點論壇杭州行(一)

                        主持人:谢谢!邹洲先生的演讲,请您回坐,稍事休息。下面进入今天上午论坛的第一个圆桌对话环节:城市觀點論壇中国行杭州圆桌之一。成交与供应,当市場的天平失去平衡,开发商该如何把握楼市的重心,未来杭州房地产该如何突围?本次城市觀點論壇中国行杭州圆桌的主题是:库存压力与长三角城市群。我们先请出圆桌的主持嘉宾:浙报传媒地产研究院院长丁建刚先生;掌声有请丁建刚先生。

                        接下來,有請圓桌嘉賓上台,他們是:

                        杭州遠洋天祺置業有限公司總經理付開先生;

                        杭州萬科營銷管理中心副總經理刁玥先生;

                        杭州高德置地的周淺女士。掌聲有請!

                        有请丁建刚先生,为我们开启今天这场城市觀點論壇中国行杭州圆桌,时间是40分钟,谢谢。

                        丁建剛:很高興觀點地産三年之後再來杭州。主辦方給我們定了第一個圓桌會議,而且特別爲杭州設定的,就是庫存壓力與長三角城市群。庫存壓力是顯而易見,剛才說的鄒總講的15萬多套是顯性庫存,特別用了“顯性庫存”,我們說15萬是領了預售證,還有一些拿了土地沒有開發,或者是拿了土地已經開發但沒有拿預售證。

                        另外,这个主题中还有一个关于长三角城市群。理论上来讲,杭州这个城市与杭州北翼甚至和上海没有太大的关系,比如说南京、镇江、扬州没有什么关系,和上海的关系也不太密切。主要的关系还是浙江省内,所以在杭州购房人群基本上是来自于浙江省内,偶尔有那么一两个上海的文化人士,据说巴金的女儿在良渚文化村买房子。所以,我们讨论限定在浙江范围之内。第二,刚才主办方拟了三个分话题,第一个高库存现象消费力去那儿了,第二个旅游城市的商業地产挖掘。下午还有一个闭门会议,也是我主持,我想把这个话题留到下午。第三个是民间资本与房企财务防火线,我想在座的嘉宾不存在这样的问题,李总还主持了下一场,关于民间资本和财务防火线问题。

                        各位都來自一線營銷老總或者是一線,我們把話題放在銷售本身,包括政策、市場環境、前期産品定位、成本、客群等等,都可以討論。比如說剛才世聯鄒總說到杭州的庫存量在整個全中國來說其實是排在中遊,特別在二線城市,比武漢、西安都少得多。但杭州有個問題是肖像,雖然14年在升高,比如說比武漢,剛才觀點去了武漢,武漢去年是19萬套,我們杭州只有9萬套。先說請萬科的刁總。

                        刁玥:来之前,我看了一个數據,从330以来,连续四个月放大比较明显,14年同期应该是有200%以上的。

                        丁建剛:對。4月份破萬套一定問題都沒有。

                        刁玥:對。所以說,反過來說,消費者到底區別哪兒了呢?在4月份明顯放量的前提下,大家多知道是330,我們說解鈴仍須系鈴人,大家都知道連續四年的調控,對我們這個行業、這個市場産生了非常大的影響,可以說這幾年我們一直生活作水深火熱之中。當然政策可以通過政策抑制需求,可以去庫存化,釋放杠杆。在3月份,應該說大家調整落地之後,效果還是顯而易見的。

                        丁建剛:还不够,因为只是降了二套房的首付,六成降到四成,但是1.1利率有但暧昧,自己和商業银行商量,但商業银行还没有表态。

                        刁玥:我也這樣認爲。調控四年,釋放在一個月。4月份的表現就可以看出,杭州市應該說有七成的樓盤改善型需求。

                        丁建剛:七個在均價兩萬以上。

                        刁玥:我主要也是看了丁老師的統計。改善型的需求就是跟二套房的利率從六成降到四成有直接的影響和直接的刺激。再說公積金,公積金首支的影響也比較大。杭州市以80萬調整到100萬,就差不多釋放了10%的購房需求。因爲我最近有統計,現在用公積金購房的客戶,基本上不是首房,是改善甚至是三套,主要原因就是就是因爲杠杆的力量在加大,可以用一百萬低息,所以可見政府對的政策對我們這個行業的影響有大。剛才丁老師說力度遠遠不夠,還有很多武器,現在只是抛磚,未來整個行業都在希望首套的八五折利率。在當今實體經濟不穩定的情況下,釋放寬松利率應該是一個導向。除此之外,還有一些稅費補貼。當時在08年底,地方稅返還,還有首套兩成首付。如果說去庫存成爲當今政府和房企面臨的不穩定問題。

                        丁建剛:你認爲這些武器都能用出來?

                        刁玥:我覺得在座各位應該跟我同樣的意思。

                        丁建剛:我想你的意思是解放軍一批一批的來,但是萬科自己有一些手段。剛才鄒總也說了330當天到處都是廣告,說當天不打烊,不打廣告。我給付總,你對去庫存什麽態度?

                        付開:去庫存的大標題就是面對市場形勢如何突圍。突圍,我首先想到了錢鍾書的《圍城》,城外的人想進來,城裏的人想出去。

                        丁建剛:杭州絕對是圍城,大鳄沒有進來的都進來了。

                        付開:現在大家都有其他的想法了,因爲空氣不好了,水也不好了。遠洋是很好,包括和一直定位的有關系,包括遠洋今年制訂了四步的戰略。

                        丁建剛:又拿了一塊地。

                        付開:住宅的占比在下調,未來剛需是四成的比例,改善四成。遠洋在杭州的四個項目,目前已經有兩個交付了,在清盤階段。一個項目是尾盤,還有一個是剩了大戶型,公館是尾盤階段,應該說走勢起來比較好的。從去庫存,李嘉誠有一句話“地段,地段,地段”。實際上,我覺得將來企業的發展,包括庫存這塊,肯定是熱者越熱,冷者越冷。好賣肯定是更熱,好賣的肯定還是好賣,不好賣的日子會更難過。

                        丁建剛:什麽好賣什麽不好賣?

                        付開:比如說萬科也是我們這個行業的標杆企業,人口也好,經濟也好,都是一些大勢所趨的東西,這個地方有吸引力。

                        丁建剛:就是你認爲他們研究更透?

                        付開:實際上每個企業都有自己的研究,都有自己的著眼點,但歸根到底,大家的視角是差不多的,包括城市的選擇,地段的選擇,如果沒有像長期培訓的角度來說,大家都差不多,但好賣更好賣。爲什麽現在很多存量在蕭山、余杭區域?遠洋這幾年也參加了好幾次競拍,根據自己的價格判斷,最終在丁橋買了一塊,最後成交價格是非常理想的價格,底價成交,市場調研也很好。目前從總的需角度來看,遠洋比較快節奏的推進要求,也做了一些市場調研,但還是有這方面的需求。但是現在政府的政策方面,不管是期中五期還是八期工具都拿出來了。

                        丁建剛:沒有,外媒昨天說央行把Q1要拿出來了。

                        付開:但政府基本上是說已經把底牌拿出來了,該怎麽競爭你們自己去做。將來大家拼的是職業和專業。

                        丁建剛:你就是認爲未來是産品、定位。

                        付開:從産品也好,營銷也好,金融也好。

                        丁建剛:不能有錯誤。有一個地方有錯誤,融錯率非常大。接下來是綠地,綠地是杭州的屯地大戶。

                        周瑜:我們今年進入杭州是第三年度,我們在杭州拿了五塊地,150萬方,貨值得是300個億。

                        丁建剛:你們測算過沒有?

                        刁玥:我們是400個億左右。

                        丁建剛:還是萬科高一點。我們還是回到主題。

                        周瑜:我們在杭州基本上是商辦市場,剛才大家也看到了,根據杭州的商辦是3.25,而且杭州一直以來的商辦。過去綠地都是考慮自有資金,所以我們選擇進入一個城市是這個城市的發展和地價適中,加上我們自己的産品開發實力,我們可能選擇商辦比較多。杭州一直是樹上倒挂的城市,商辦對我們來說是市值比較大的,數量上看有點望而卻步。真正在杭州六個項目裏面庫存只有一個項目,就是只有一個拿到了預售證。另外五個項目是還沒有向市場供應。

                        丁建剛:但那個是隱型的庫存。

                        周瑜:經過兩年的發展,最起碼第一個商辦項目運行還是比較成功的。這個給我們一個很大的反思,首先說這個競爭環境是比較惡劣的,而綠地又是一個規模型,最起碼2015年規模發展的房地産公司,對業績和質量是有自身的強烈需求,有地方市場宏觀環境和微觀的去化速度不考量的。

                        丁建剛:不管,就是突飛猛進,一定要殺進去。

                        周瑜:對。我們就是置之死地而後生,所以對商辦市場我們一定要進去。剛才也分過,我們比較早的是定制式的開發,我們找到客戶以後,根據你的供應量身定制一個項目和産品的開發,這是我們做的一個探索,也是幫助我們去做庫存。另一方面,我們在去年有一個突飛猛進的進步,就是我們真正做到金融+地産+運營,讓每個環節更加專業化,因爲客戶在杭州,自用客戶的辦公需求是比較萎縮的,真正能出得起的溢價能力是大型的金融機構。但目前市場情況下,他們自用的需求不高,投資需求和股票相比不值得一提,所有還是有金融機構選擇一線開發商進入房地産市場,我們就是找到這樣的機構爲消費者買單。像開發商的話,綠地本身自身做好産品,最終的運營交給第三方的機構,比如說北京的Vellver(音)相信綠地很快可以起來。

                        丁建剛:是你們交給還是購買你們物業的交給Vellver(音)的機構。你剛才說的金融,是你們自己用金融的手段還是找到有金融方面需求?比如說要做到報表中去有資産配置的含義?

                        周瑜:應該是找到外圍的專業合作團隊。

                        丁建剛:還有一個問題,就是你們自己做rise嗎?

                        周瑜:目前還沒有,因爲國內還沒有相關的政策幫助我們落地。

                        丁建剛:謝謝周瑜!高德置地只有一個,但廣州,也就是觀點的老家,非常有名氣。在高端綜合體當中,來福士、萬象城還有高德置地,最這個市場怎麽看。

                        周淺:各位都是大鳄,而且開發量比較大,銷售量比較大。但我比較榮幸,因爲在珠江新城我們不出售這個平方,然後在杭州這塊,因爲我們享受了當地的政策,可以銷售50%,所以這個量不大。

                        丁建剛:有多少量?

                        周淺:我們有將近15萬方可以銷售。

                        丁建剛:酒店式公寓和寫字樓都有?

                        周淺:對。今天根據丁老師的問題,我可以講一下。因爲我來自溫州,剛才說到了很多杭州前十年,我們很多的粉絲都是到杭州來購房的。

                        丁建剛:在杭州,在浙江,杭州是最宜居的城市,沒有之一。

                        周淺:對,他是抱著投資的,而不是宜居的。

                        丁建剛:溫州還有有一些實際居住的需求。

                        周淺:对。因为它是涵盖大部分的需求。我觉得,我们在减少库存的时候,首先要清晰的了解你们在做什么,因为刚刚这位周总提到绿地过来,不考虑市場需要什么,她考虑规模,考虑上市公司要上市,我有个兄弟买了你们五倍。就是说话这个游戏最终要解决库存,而且不要有新的库存产生,那么所有开发商的责任和政府的责任是一致的,不要再在这个时代拿着前一轮房地产的思维去做。因为需求已经产生了变化,它是实际意义上要用的高端需求,这是实际存在,无论是高档的,商業的。但意味去库存来做的话,不是很好的方向。

                        丁建剛:非常委婉的批評你了。

                        周淺:高德置地原來在上海,現在來到了杭州。同樣在浙江發展的企業,這是一個新的比較紮實的需求,而不是帶有投資這種概念的需求。所以,我們在做産品的時候,一定要考慮需求在先。

                        丁建剛:这是周总的意見,一定要做这个需求。对杭州这个市場有没有一些体会?

                        周淺:有體會。我來了半年多,很多客戶只要産品是真正好的,真正有需求的,他還會等待我們,我們要兩年以後才能交付,所以這些粉絲是真的很鋼鐵,我們拿預售證拿了半年。

                        丁建剛:你們組合的太多了。

                        周淺:因爲杭州的規範全中國最規範的,沒有任何的變通,所以做開發商也要考慮政治經濟學,一定要考慮政治。

                        丁建剛:回到刁總這裏,接著剛才說的,我說還有自己的努力方向,除了深夜賣房不漲價之外,在策略上還有哪些策略?

                        刁玥:應該說這裏面連夜銷售也讓我們自身提升了銷售的能力。

                        丁建剛:我想強調一下,萬科很高明,我們去年做了一次杭州樓盤的虧損報告,到現在爲止杭州已經超過了一百個樓盤的虧損了,但萬科還沒有一個出現在虧損名單。

                        刁玥:劉總已經說了,房地産從黃金時代到白銀時代,我們也要顛覆原來的做法。從運營做法來講,都是以月爲單位的,4月份末就定了5月份全面的推廣方案,推廣怎麽做,銷售怎麽做,渠道怎麽做,展示怎麽做,大概有幾個點。現在的話,我們都是以周爲單位,作戰周期在縮小。因爲現在這個市場政策以及客戶的心態變化,每天都在發生,以月中心太上,所有項目的經營預案就是以快速應對這個市場。第二就是對市場政策以及競爭帶來的一些熱點和機會,或者話題,比如說柴靜的霧霾視頻等等,我們都有一個比較完整的機制能夠快速反應,抓住這些熱點。

                        丁建剛:包括觀念的變化。

                        刁玥:主要是借勢。第三個就是剛才您說的開夜場的事情,開夜場並不是說我們一定要延長營業時間,等著客戶上門,實際上開夜場是迎合剛才說周總說的客戶導向。原來我們想打開門,客戶自然會上來,現在實際上這些目標客戶大家都很忙。

                        丁建剛:有時候白天沒時間。

                        刁玥:邀約不到,什麽時候呢?吃完飯之後,尤其是一些成家的白領家庭,吃完飯沒什麽事和你聊一聊。我們也有統計,從14年下半年到現在,我們成交的20%基本上都是發生在每天的20點以後,在一些特殊的節點比如說月末、季末或者一些節假日,俗稱沖指標的時候,很多兩三點鍾還有成交,其實是我們積極自救。

                        丁建剛:迎合了生態的變化。

                        刁玥:根據客戶導向經營我們的預案,當然最重要的是有一支團結穩定激情洋溢的團隊,房地産商流動性是比較低,大家都比較認同目前的情況,所以我們的力量都是從一步一步成長起來的,所以以上的都是我們的杭萬的經驗。

                        丁建剛:剛才刁總給我們交流了很多一線的經驗,很有意思。實際上都是從經驗中教訓中來的。付總,我想再問一下,遠洋還准備在杭州紮根嗎?還有剛才你說這麽多大鳄進來,你們也是大鳄之一,在這個鳄魚池裏面有沒有受傷的感覺?

                        付開:我到遠洋的時間也不是很長,據我對在座的了解,2015年之前的遠洋承擔了很多央企背景企業的習慣、做法、思維。

                        丁建剛:現在股權已經發生了一些變化?

                        付開:這個跟股權沒有關系。但是,從去年12月底到集團,我前面也提到了企業的發展戰略,到今年一系列組合拳下來,企業也在變化,一方面根據市場在變,根據行業在變,根據自身的模式在變。另一方面,丁院長說的未來一些變化,目前從原來的央企中央分管城市的管理模式,變成包括很多同行一樣的分區域關系,一個是京津冀,一個是環渤海,另外一個是我們所在的華東,北到青島,包括武漢、上海、南京、杭州這一帶,這是一個重點要生根的區域。

                        丁建剛:杭州是重點生根。終于來到我的問題了。

                        付開:尤其是遠洋在杭州做了八年,有相當的基礎,包括一些感受、客戶資源,這個時候,從集團角度考慮上講,五年以上的城市必須要生根、發展、壯大。

                        丁建剛:八年沒走。

                        付開:不走了。

                        丁建剛:艱難嗎?

                        付開:還好,慢慢走到路了。

                        丁建剛:周瑜周總,剛才鄰居批評了你們不顧市場的需求,單刀直入,你們以後會修正這樣的理念嗎?

                        周瑜:我覺得2015年開始整個集團的戰略導向已經發生了巨大的變化,剛才也和大家分享過,從過去單純追求規模,現在分項目。從我們的行業體系就考慮非常清楚,以前每年銷售業績和銷售規模占我們考核業績的50%,但2015年開始銷售的利潤率、回款和過去的銷售業績剛好成爲置換的態勢,比如說很清楚,我們從追求規模終于向質量、效益轉變,這可能跟我們即將要上市的要求是一樣的。接下來的話,讓我們可以靜下心來思考一下,反思一下經驗,另外在2015年怎麽更好的做好我們的運營。

                        丁建剛:剛才那麽多商辦的問題,周總也講到這個問題,除了剛才說的辦法以外,還有沒有其他的辦法?比如說降價,有沒有這樣的想法?

                        周瑜:目前,我們所有的項目在報董事會的時候是基本的利潤率,往往這樣的利潤率是我們的紅線,要調整比較困難。因爲我們要求的回款速度和清盤速度非常快,所以每個項目的利潤率並不是特別的誇張,應該說是符合市場的成價的範圍。

                        丁建剛:其他我不擔心,華家池的商辦占了一半以上,一萬九的樓面價能保本嗎?

                        周瑜:現在我們做了一些措施,就是優化成本,不是說減少,而是做內部的優化。

                        丁建剛:但地價已經在那裏。

                        周瑜:對,但商辦和住宅是不同的,利潤率的貢獻率是一樣,商辦是比較小的。

                        丁建剛:周總,剛才您說溫州到杭州購房,您接觸多嗎?

                        周淺:很多。

                        丁建剛:商辦多還是居住多?最近半年有複蘇的迹象嗎?

                        周淺:它是已經存在的,因爲有很多溫州祖籍的人在這裏十年了,有的二十年了,要考慮置業了,你要跟我好好的合作一把。我們的宣傳還要做,因爲大家只知道高德地圖。

                        丁建剛:高德地圖跟你們有關系嗎?

                        周淺:沒有關系。但我們要利用它,我們在廣州做的高德置地,很多人是不知道的。爲什麽會來?是因爲我們在廣州做好了高德置地廣場一公裏的四大綜合體,我們一做就做四個,所以我們對杭州比較有信心,我們要專心一致把這個做好。

                        丁建剛:還有第二個嗎?

                        周淺:目前還沒有。

                        丁建剛:我還節約了5分鍾。最後主持人有時間向大家介紹一下,大家都說開發商爲什麽不自救呢?我們已經在自救,有一百個樓盤已經在虧損了。降完之後,依然非常高,就是把自己的斷腿斷手去掉之後,再想拿地,沒有辦法及時的回來,這是杭州的悖論現象。所以,杭州去庫存是非常艱難的任務,也許大家不太了解,很多地方有這樣的辦法,但是也有很多非常有決心的斷臂,生産襯衫的雅戈爾,拿地24個億,直接走了,最後直接把2.4%給土管局,4.2個億,對一家小企業已經就破産了,但他斷臂非常果斷,現在看來非常正確。剛才大家都說了現在杭州的確上升,但不知道這種政策刺激持續上升能持續多長時間,而且我知道一家銀行明確8.5利率的文件正在申請,希望這時候明確的刺激,大家的信心已經有所恢複,希望下次周總他們來的時候,我們更加樂觀一些!謝謝和對話的四位嘉賓,謝謝四位嘉賓!

                        主持人:謝謝丁建剛先生,謝謝台上每一位嘉賓爲我們奉獻的精彩觀點。接下來進入專題演講及圓桌對話之二,本場專題演講的主題是:金融與資本。首先有請本場演講嘉賓:盛世神州房地産投資基金總裁李萬明先生。李萬明先生的演講題目是《新形勢下的地産金融》。李萬明先生,您的演講時間爲15分鍾,有請!

                        李萬明:大家好!我想跟大家主要分四個方面:

                        一、中國房地産行業展望

                        (一)中國房地産産業對國民經濟的作用近期無法替代。中國面臨下行的壓力下,房地産作爲中國的支柱型經濟,近期來看中國的房地産刺激仍然是政府刺激的主要方面。

                        (二)中國的房地産市場具有真實的需求。一個是新增城鎮化帶來的住房需求,二是城市年輕人成家及中年人改善性住房需求。目前24歲到28歲的年輕人要成家了,他們有很多的改善型需求。所以,從這兩方面來統計,中國仍然有住房需求,每年大概有10億平方米的需求。這是房地産企業能夠繼續長期持續發展的基礎。也有很多人討論到老齡化,實際上是存在一些偏差。中國的老齡化確實有。但是年輕人不願意和老人住,中國很多年輕人向國外學習,尤其是大城市。自從結婚開始就不願意和老人住在一起,這和國外先進國家是一樣的。這種情況下,實際上家庭在市分拆。很多大城市,已經從住宅設計從人均三點幾的標准進行設計,所以未來人口居住不一樣那麽大,人口居住不一定那麽多,目前統計全國不少地方已經只有2.2了,全國統計起來還是3.2,不一定是2.2,但一定是逐步往這個方向走了。

                        (三)新一屆政府調控政策更加合理,有利于房地産産業長期平穩發展。我們看到新的政策既不會過度刺激。我們相信一定會在三個月會有進一步的刺激措施,比如說進一步將息,或者是對房地産按揭利率的降低,都會激發更多的需求。當然,我們把首套房和首改房的按揭落實到位,真正落實到位,成本比較低,有利于房地産的健康發展。所以,總體說不說十年,未來五年房地産仍然有健康發展的趨勢。

                        二、當前房地産形勢

                        (一)2015年全國房地産形勢。15年的形勢有利有弊,目前來說全國的庫存量比較多,整個商品房6億多,住宅房4億多。跟杭州的市場差不多,總體來說商辦物業和住宅相比,庫存量更大。剛才也提到,杭州有15萬的庫存,9萬套的銷售,實際上對全國來說差距不大,全國去年是銷售了12億平方米,我們的庫存只有4億平方米,這個並不是很恐怖。當然一季度銷售下滑,也是我們擔心的,房地産沒有上漲的預期,而且存在下滑的預期。正因爲這樣,我們會有新的政策出來。新增的供應量在減少,這是利好的方面,我們可以看到全國很多城市,可能都是因爲確定包括全年大家擔心,所以購進比較少,新推出的房子比較少。中國新的政府也接受去年的教訓,要做訓練,可以說總理在幫我們做宣傳,就是告訴大家穩定住房消費是大政策,而且也有這樣的需求。貨幣政策逐步寬松,會使房地産逐步好轉。

                        (二)市場銷量與價格不可能大漲。要看到房地産要像03年或者09年那樣出現暴漲,是不大現實的。因爲中國畢竟損失一定的障礙,城市化還是有一定的節奏,不要再想大家來搶購房子。很顯然去年13億平方米不是真實的狀況,是因爲去年年初,由于去年上半年對新一屆政府推出的政策一種期盼,但14年已經合理回歸。價格和銷量都是一樣,價格也上漲非常慢。我相信今年還會維持這樣的狀況,價格不會漲得很多,銷量也不會漲的很大。

                        (三)城市分化初见端倪。房地产很重要的形势就是城市分化越来越明显,一二线城市房价继续上涨,同时有一些鬼城出现,这和城市也是相关联的。还有一个就是对房地产的选择一定要考虑城市人口和就业人口增加的需求,才能选择合理的方向。我想房地产好的开发区域,正是有工商業发展基础,有人口增长基础的城市,长三角就是我们首选的方位。

                        (四)房地産企業的分化。我們可以看到大企業越來越大,小企業非常艱難甚至倒逼。

                        (五)房地産企業的轉型。當然艱難並不意味著他們不可以轉型,由于反腐導致不可能再通過關系便宜的拿地,這就意味著轉型。大企業已經在主動轉型,他們通過和金融機構的合作在設置基金産品,包括萬科這樣一些大型的房企,前十位都有自己的考慮,可以說他們已經慢慢輕資産轉化金融華之後,他們已經是房地産基金的組織者,很多實際意義上的金融機構只是房地産金融機構的投資者之一。

                        三、房地産投資基金發展

                        (一)私募房地産投資基金快速發展。說到房地産基金未來如何抓住機會,房地産企業有怎樣的機會。這幾年房地産基金都在健康快速發展,基本上每年都有翻倍的業績。根據去年初步的統計,已經達到了六千億規模。當然也有不少房地産基金陸陸續續到了收獲的時候,退出基金已經超過一千多億,退出方式多種多樣,有IPO的,有回購的,也有分紅。這和前幾年央行推出的金融改革,實際上是一個方向,已經出現成效。不要讓衆多的房地産企業都是靠金融賺錢,有很多股權基金都通過股權得到了收益,而且發展越來越好。這裏面主要的原因還是因爲房地産比較好,如果行業不好就不會有這樣的發展基礎。

                        (二)房地産企業自覺的金融化、基金化。房地産業自覺的金融化和基金化是一個趨勢,房地産的金融屬性越來越得到大家的認可,金融資源的掌握的多少決定了房地産的發展份額,大型房企的金融化、資本化已經呈現出來,他們也得到了很好的發展。同時大型房企普遍涉銀,已經有三十多了參股了銀行,銀行也會自發和企業結合發展。中小企業紛紛轉型,參與組建房地産基金,這是一個方向。

                        (三)房地産基金投資已成爲衆多投資人喜愛的産品。這和五年的發展積累了信譽有關系,和投資産品和投資人帶來的可觀回報有關系,和房地産依然有長期發展的預期有關系。還有控制影子銀行帶來了更多的直接投資人,這樣會有更多的機會,使老百姓更多資源的選擇房地産基金。還有社保和保險等機構基金有意找目前專業的房地産基金管理合夥人合作,也使房地産有更多的發展機會。

                        (四)積累房企多元化融資需求的機會。我們知道市場份額競爭、規模擴張的壓力、經營性地産的資金沈澱,將使所有開發商都面臨多元化、規模化融資的需求,房地産價格如果不像以前的暴漲,回歸合理,收益逐漸增加,會使很多具有財務上合理性,使房地産基金更加介入,甚至在未來一年會有證券推出。未來房地産基金也需要發展,這也是一個方向。

                        (五)多元房地産産品和存量房地産市場帶來的金融機構。

                        (六)房地産市場發展對于多元融資渠道的機會。我們的門檻也變化了,以前是改造,現在更多的是多種合作,證監會已經備案了幾千家私募基金,使得行業能夠跟家豐富,金融不再是一紙難批的金融許可,證監會對私募基金也發了備案。

                        (七)不斷增長的投資需求、不斷成熟的投資人的機會。現在城鄉儲蓄余額又增加了四萬多億,達到了50萬億,投資需求旺盛,投資渠道匮乏。剛才提到了消費力在提高,但錢到哪兒去了,爲什麽沒有買房?這是自我調節,市場化的需求。最近有很多資金投入股市,相信中期的大盤調整會到來,不斷有資金投降實體産業和房地産産業,當然也有資金到海外,這是正常的流動。總體來說,房地産基金還是有發展的前景。

                        (八)房地産進機構的合作共贏。這是我們非常需要的,也要現狀。實際上無論是神州基金,還是其他的基金都有發展。

                        四、盛世神州基金的實踐

                        我們盛世神州基金經過五年的發展,有不斷的發展。我們在國內和美國有50多項,我們認爲,股東實力雄厚,信譽良好,股權分散,管理規範,評判嚴謹,決策政府。管理層必須要經驗豐富,真正爲投資人找好項目,管好項目。深入主動的管理是我們盛世神州基金的發展方向,我們希望長遠王這個發展,希望能發展成爲中國的房地産大型發展基金。

                        我們繼續堅持五好原則,更多考慮選擇好的合作夥伴,包括萬科、恒大都有合作,希望杭州大型的房地産開發商可以和我們分享房地産的投資機會。當然不同的房地産規模,合作方式也不一樣,我們希望能夠共同的以一個合作共贏的態度實現我們的房地産行業的健康平穩發展。

                        主持人:尊敬的各位来宾,2015城市觀點論壇杭州行的演讲全部结束,下面进入今天上午论坛的最后一个对话环节:城市觀點論壇中国行杭州圆桌之二。央行救市与股市风口,融资似乎不再是难题,资本逐利本性无法回避,房地产企业应该怎样作出清晰判断。本次城市觀點論壇中国行杭州圆桌的主题是:重回4000点股市热与房企融资窗口。我们先请出圆桌的主持嘉宾:世联行首席技术官黎振伟先生。掌声有请黎振伟先生!

                        接下來,有請圓桌嘉賓上台,他們是:

                        著名財經專家、財政部財政科學研究所原所長賈康先生;

                        綠城集團執行總經理、藍城集團執行總裁傅林江先生;

                        景瑞地産(集團)股份有限公司常務副總裁楊鐵軍先生;

                        萊茵達置業股份有限公司總裁陶椿女士;

                        濱江集團副總經理朱立東先生;

                        碧桂園集團浙江區域總裁歐陽寶坤先生;

                        

                        有请黎振伟先生,为我们开启今天这场城市觀點論壇中国行杭州圆桌之二,时间是40分钟,谢谢。

                        黎振偉:謝謝各位!真的很難得,已經到了最後環節了,我看在座還是高朋滿座,大家還是很期待這場對話!的確,這場對話,嘉賓都是蠻重頭的,我數了一下六位嘉賓裏面有一位金融專家,五位上市公司的高管,很多還是總經理。因爲講到金融,上市公司肯定是很有經驗。房地産的確是中國當今最熱心的行業,最值得關注的。但是去年房地産行業似乎遇到了很大的困難,我剛才看到數字,14年前三季度144家上市房企總負債達到了2.66萬億,有33家房企已經超過了80%的紅線,14年上半年148家滬深上市房企的利潤十二年來首度下跌。這些數字都給我們帶了嚴重的感覺。來到杭州探討金融很有意思,我來自廣州,廣州和杭州不太一樣。杭州誕生了很多優秀的企業,也誕生了很多市場的問題。因爲我發現每次市場,萬科首先在杭州降價。這裏面很有意思,這裏面肯定跟金融有關,也跟市場有關。

                        我們這次的題目是關于重回4000點,股市熱與房企融資窗口。的確,我看到中國關注政策、市場、産品,這一點杭州很有特點。今天我們要關注金融、互聯網+、服務與運營。在杭州,這個中國最美麗的城市,還有互聯網中國的創新高地,如何面對市場的變化,一定是從地産金融開始的。2015年中國如何進入長牛,如何保持我們的地位呢?

                        首先是賈所長,15年一個330政策,一個下行,似乎又讓我們回到了溫暖的政策。但我認爲國家不會它這麽快的回到過去。廣州也一樣,我們南沙已經光盤了,但我覺得不會那麽簡單回到過去。我剛才關注賈所長你聽到了金融、財稅的政策,還不斷在改進,那在改革過程中,將對我們這個行業有哪些直接的影響呢?我們企業將如何做到積極應對的措施呢?千萬不要被當前這種暫時好的情況給迷惑了,你剛才講的比較多的是政策。因爲大家很關心你的房産稅。

                        賈康:企業關心的,如果您最後說的是房産稅,因爲它是透明的過程,什麽時候進入了立法程序再說。您說的金融方面,金融改革的信號前所未有的信息化。今年“兩會”上政策說我們存款利率的放開,最後的臨門一腳,上午的通關要做。我覺得前面中國保險的新政要推出,後面的觀察,是不長。目前這個時間段,既然總理不說的話,最大的可能性就是如期推出。後面跟著的是一大批中小銀行,包括社區銀行、農村銀行,因爲它有村保險制,就在自己的社區,就在鄉鎮銀行都可以放貸款,金融産品就多樣化。這樣的發展形式,我覺得前所未有的信息。

                        跟著來說,這樣金融多樣化競爭的發展會對房地産有怎樣的作用呢?我覺得是看好的作用,因爲大家要比拼個性化、多樣化,同樣也需要更多的多樣化的金融方面的支持。剛才您還關心股市?

                        黎振偉:對,股市給上市企業帶來的利好,也有一些風險。

                        賈康:股市有一些財富效應和托升景氣的作用。但當前的股市,管理部門希望把它引成慢牛,而股市自己動起來往往是瘋牛的作用。現在新開戶以前是800萬,現在有1000萬,絕大多數是年輕人,沒有股市經驗,過去沒有在股市裏面的一些辛酸體驗,現在聽說進入股市會賺錢,一擁而入。現在這些散戶進入股市,它只是起了烘托因素,但並沒有改變股市的總體作用。就是機構的排名在哪裏?我們認爲股市現在的表現,如果從牛的概念來說,有政策牛,有改革牛,有資金牛,因爲我們的降息降准還在演變。往往一個消息帶來一個板塊,“一帶一路”很大板塊在走,另外一個消息來了,另外一個板塊在走,但沒有任何一個機構的研究在表明這個板塊有經濟支撐牛。如果基本規律裏面,同時考慮現在出現牛市之後,必須前瞻性防範風險了。這樣情況下,管理部門顯然釋放了一下信號,但不能把股市的熱情一下子澆滅。各種情況綜合下來看,其實不是慢牛,不是牛市,也不是熊市,是猴市,劇烈振蕩,上串下跳。我聽說只要沒踩准板塊,只要看指數上升,自己也沒有賺錢,只看到別人賺兩三倍,還是要有理性。股市有風險,入市需謹慎,一定不要借錢炒股。政策方面應該還是有一定的引導,但政策不是萬能,如果缺少基本面的支撐,眼下到中期如何恢複基本面方面的支撐,這不是幾天能出來的效果。這是我比較直率的談一談。

                        黎振偉:謝謝!我覺得賈所長說的時候的觀點,和台上的觀點更直接。謝謝!我覺得三點:是房産稅,大家可以稍微慢一點,起碼家裏手裏有多少房子不用擔心要交稅了;第二,金融政策空前緊張,剛才和劉力博士,現在不進入金融的不知道,所以,我們還不能夠簡單的看好,不要掉以輕心,房企還是要做好基本功,對未來市場有一個更加穩重的對待。

                        下面五位管理人都是上市公司,有兩家是深圳上市,三位是香港上市。首先有請綠城集團的傅林江傅總。我今天去了麗江看了你們的項目,我覺得真的做得很好。但你們做的項目那麽細,但是如果不解決金融和資金財務的問題,也是問題。所以,我看了以後真的希望綠城這個牌子千萬不要倒,但在這個轉型當中,我們如何又做好又做長,因爲最近有很多關于你們的消息,我們真的擔心牌子。接下來,綠城這個産品如何在金融當中找到自己的投資定位。

                        傅林江:你剛才講的這個問題的落地點,尤其是養老地産的發展當中,確實存在金融和地産結合的問題。最近,我們也在和幾大保險公司正在探索養老地産的問題,目前正在商討當中。這個問題就是我們在理念發展當中重點考慮的問題。現在我們的養老地産是屬于地産養老化的模式,而並不是養老地産化的模式。也就是說目前我們的養老産品還是銷售地産,開了以後涉老的內容以及軟服務的配套,對我們老年做了一些健康、運動護理,居家照顧,以及社區部分的結合。這些軟服務配套上去之後,爲主要考慮的是老年費用的問題。我們想請保險基金和老年費用支付進行有機結合。

                        第二方面,我們將通過社區金融,社區金融與養老金之間的結合,將金融進入産品社區的理財,以及所有理念的服務之間建立良好的關系。基本上是這樣的考慮。

                        黎振偉:這是綠城在新的發展方向上和金融上的考慮,不僅是好産品但負債高。謝謝您,希望您可以給大家一些好的經驗,因爲你們的經驗非常難得。第二位嘉賓來自上海,景瑞地産執行董事兼常務副總裁楊鐵軍,我看你的企業從上海到杭州,在香港上市,你們是坐擁兩個金融中心,上海和杭州。你們的金融很有優勢,這個優勢如何帶動您的金融發展?這跟你們的金融運作有沒有關系?包括這次的金融4000點,估計帶來很多的利好。大家也很關注。

                        楊鐵軍:謝謝黎總!景瑞一直是深根長三角的企業,我們是在上海成立的,是93年成立的,也是房地産的老兵。我們雖然生根長三角,但上三角這些城市,我們對杭州一直在關注,一直在關心。我們是杭州的新兵,在場都是杭州的大鳄,我們篩懷著一種學習的心態來到杭州。現在我們在杭州有幾個項目,確實剛剛李總提到了快魚,因爲我們的杭州發展速度比較快,因爲景瑞是快周轉的企業,景瑞在杭州的幾個項目都是比較快的。這和景瑞的內在運營邏輯也是相關。說老實話,景瑞和很多的行業龍頭來講,我們實力還是有差距。所以,我們希望通過自己的效率提升把自己的規模做上去,把自己的利潤做大。應該說我們在杭州學到了杭州,也有一些體會,確實杭州這個市場的節奏,如果把握不好的話,還是要吃虧的,從前面嘉賓的分享就可以看到。但整體帶講景瑞的發展還是不錯的。

                        回到剛剛說的話題企業和金融的結合,我想從房地産過往二十年的發展來看,房地産本身的金融屬性非常強,其實,房地産企業某種是玩金融的,過去玩得好都是在這些方面有深刻體會。景瑞上市以後,我們在所有金融工具的使用和探索上做了很多的嘗試,我們也感覺整個金融平台尤其是香港的金融平台對我們的發展很有幫助。但未來除了這些屬性之外,還要有一些新的做法。現在所有的房企都有一些焦慮,這個焦慮源于很多東西在改變。比如說房地産的利潤率在集體下滑,用一句時髦的話說可能是在朝新常態走。毛利潤水平降到20%,淨利潤水平可能是10%左右。但另一方面,土地的成本和政府運營成本方面沒有改變,不知道其他怎麽樣,我們土地運營結轉成本已經翻了一番。前段時間,我看國外的一個研究,整個土地運營成本在不斷上升。另外,金融成本在裏面非常高。

                        金融成本分爲兩塊,一個是顯性的利率,無論是金融機構還是信托,其實還有一些隱性的成本,不知道大家有沒有算帳,其實這塊收入占的房地産收入非常高。頭尾的風險都是房地産承擔,但參與分配是一個非常弱勢的群體。所以,這是不符合市場邏輯的,在這裏面,房地産企業怎麽去改變這種狀態,或者說改變賊個行業的生態,我覺得這是非常重要的話題。所以,現在很多房地産公司想輕資産,想做轉型,想做跨界,都是來自這些方面。但不管怎麽樣,房地産企業做升級和産業的延伸是可以的,但如果要做深入的轉型還是蘊含很多風險。我想在這個裏面,房地産企業可以更多的從金融的邏輯上怎麽樣參與調整整個生態的事項當中去,大家一起改變這個生態,我覺得這才是我們應該追求的重要的點。

                        黎振偉:謝謝楊總!作爲上市公司,我想講金融生態,它肯定是最深刻的,股票好不好,還有成本。另外,講政策方面,賈所長和房協的領導也都在,我今天和同事交流。其實,從銷售角度已經感受到了,但房價、地價還在上升,如果這時候企業不控制無底的欲望,可能會導致地價繼續上漲。所以,房企要理性的面對這個問題。另外,我發現去年庫存很大。

                        下一位嘉賓來自萊茵達置業的陶椿陶總,堅持立足長三角,高鐵、高速公路二三線城市布局。你們有一些什麽樣的考慮?如何融資?你們有什麽好的對策。

                        陶椿:黎總,您得到的信息還是我們前幾年的信息,現在我們正在積極的轉型。我非常喜歡這句話,現在是最好的時代也是最壞的時代。所謂“最好的時代”,我認爲是資本、金融、企業,作爲萊茵達非常幸運,我們通過十幾年前通過借款的形式占了一片天,我們和資本基本上是無縫連接,我們至少可以勇敢的活下來。同時這又是最好的時代,特別作爲上市房企,我們也面臨非常尴尬的局面,第一是所有的信息都必須要披露,所以剛才您講的戰略,我們的確的確是長三角二三線的戰略,確實一些二三線城市人口沒有增量,經濟沒有爆發性,制造業沒有複蘇,所以這些城市的去庫存的壓力非常大。我經常說,杭州這樣的城市,比如說像景瑞這種快魚的模式,甚至很多房企的架架模式(音),在二三線城市是不可能的。所以,作爲房企的轉型是非常困難的。

                        另外,作爲上市公司來講,必須要把信息披露出來,所以很難取舍。如果調價格,利潤肯定是無法保證的。但如果堅守了,也許你的財務成本又居高不下,所以我覺得作爲房企公司來說,確實是非常痛苦的事情。作爲萊茵達置業來講,我們也是積極突圍。作爲金融,向大家彙報一下,我們也在積極對接海外市場,我們和濱江集團希望走出去,關注海外的房地産市場,包括資本市場。第二,我們也積極的轉型,現在我們提出的戰略是一體兩翼,以房地産爲主業,同時向文化和體育産業進軍。同時希望向各位大佬學習,以房地産産業爲核心,積極擁抱互聯網,擁抱大健康,擁抱環保、節能領域。但是,我覺得這些跟房地産主業比,其實確實專心並不是那麽容易的。轉型和跨界其實還是兩個概念,要跨界整合,我覺得我們還要不斷的努力。我也希望得到大家的進一步關注。謝謝!

                        黎振偉:陶總,我剛才應該問了你們當時的上市也是很好的組合,你們十幾年前已經走了這條路,這條讓你面臨的房地産向文化大地産轉型,新的産業進入,確實是房企未來發展的重要方向。我們期待萊茵達置業的發展!下一家公司是最新的,來之濱江集團的副總經理朱立東朱總。我看到朱總他們公司去年成交達到157億,創最高年份,大家都很難,你們最高。我想知道你們公司怎麽實現它呢?是否跟金融轉型、企業轉型相關呢?

                        朱立東:像黎老師講的,去年我們整個公司銷售157個億,跟大企業無法相比,但跟我們自己比是非常大的進步。這跟轉型沒有太大的關系,跟我們的架構轉型有關系。過去我們主要是在杭州,這幾年我們帶杭州以外的紹興、上虞、金華、衢州、千島湖,區域大了,項目多了,可售的面積多了,銷售就上去了。

                        第二,经过这么多年的经营,企业的品牌、业主的口碑、开发运营的把控、成本的管控也形成了自己的优势。在房地产下行的大背景下,以前的一些非房地产企业或者非房地产专业开发的企业,在这样的大背景下碰到困难了,带整个开发营造、销售、成本控制就需要有更专业的公司对他们进行服务的类型,所以我们从前年开始,进行商業待建,所以说我们在这样销售额里面,我们也有待建了几个开发的项目,帮助销售以后,有了这样的销售业绩。

                        黎振偉:占你們的比例是多少?

                        朱立東:股權比例我們自己是70%,合作是30%。如果是待建的,可能占整個裏面的20%左右。

                        黎振偉:我剛才跟朱總探討一個問題,您是上市公司,不需要一定的買地建房。有這麽好的待建能力,營銷能力,通過市場融資的屈打,如何對很多資金不足的開發商解決呢?其實現在的開發商有很多的方式可以創新,而且我覺得今天的房地産量已經擺在這裏了,我覺得真的足夠了。接下來是怎麽把質做好,把服務做好。當然資金不夠,怎麽辦呢?通過這種合作,做好做優。剛才朱總說不容易,因爲很多房地産商不是什麽都可以做,我認爲互聯網時代是互聯互通。就像綠城早期的待建也是非常充分的,有很好的事中和管理。

                        最後一位嘉賓是老鄉,來自廣東碧桂園集團浙江區域總歐陽寶坤。我發現歐陽總已經來杭州,也在適應當地的市場,但畢竟的優勢還是在于經營,在于和金融的結合。我們也看到平安保險入股了碧桂園,很多人都說是不是又缺錢了,其實關于這個事,碧桂園有很多的解釋,這一點的解釋是在金融上創新。歐陽總,您從如何做金融的角度看待這個問題?

                        歐陽寶坤:最近有一個信息,就是平安成爲碧桂園的第二大股東。我覺得,這不是轉型的問題,是金融和房地産更好的結合,平安有有自身的優勢,碧桂園有自己的優勢,這是我們的強強聯合。完全不能解釋爲碧桂園缺錢,碧桂園至今不缺錢。

                        我們和平安的合作,它成爲我們的第二大股東,因爲我們有互相看上對方的一些地方。比如說中國平安的保險,它的保險從業員有幾十萬人在全國各地分布,而我們的業主超過一百萬戶,所以在這方面,從數量上就可以看出,比如說我們從銷售手段上,我們可以互相利用互相的資源共享。其實我們是一個上市公司,去年做到1200億的銷售,跟我們的金融創新確實有莫大的關系。因爲我們在國內除了傳統的融資手段之外,這個已經滿足企業的發展需求。所以,我們自己也摸查一下看自己的金融創新手段有多少,除了傳統的手段,我們有十幾二十種的金融創新手段,包括剛才說的房地産資金。我們金融創新只有兩種,一個是爲企業提供低成本的金融成本,第二是爲了更好的金融創新。在金融方面,平安和我們合作,我們已經合作了幾年,今年是高峰,我們也一直在探討。希望今後可以和大家繼續合作!

                        黎振偉:我想房地産要做大,一個是自身的市場,還有一個真的要靠金融。因爲金融太重要了!最後,我想賈康所長幫我們點評一下,做一個總結。因爲一個企業家,一個金融家,我們怎麽看?

                        賈康:这里向在座的企业家和各位更多请教,自己从研究的角度谈谈初步的看法。比如前面几位圆桌讨论的企业家,他们的发言里面有共性也有个性,各有特色,有自己强调的着眼点,以及自己企业已经形成的战略、策略,是连接在一起的,有可能不一定是金融。在金融方面,我觉得是不是有两个概念:第一,金融如何和商業性的金融对接。像我前面说的,已经迫于眉睫,亟待突破,它已经有声有色,也代表激烈竞争一定会升级。在这样多样化的商業信息,如何和企业以及企业集团战略对接呢?除了常规手段之外,我个人觉得创新了一个像金融工程的手段,有可以找一些专家,可以打造一个金融工程,金融工程概念是利用所有金融知识、清算手段、模型数理等等,就是最适合企业发展的模式,有时候复杂一点,比如说基金,有如何专业化设计的要点,我觉得企业可以利用外脑,为自己企业量身定制。以后专业性的金融发展也不排除低端的创新,我们很难预测对接草根银行、乡镇金融等如何进一步的对接。第二个概念叫政策性金融,政策性金融现在前所未有的信息化,两次经济工作会议都在关注,现在正面肯定政策性金融和开发性金融,现在又下发了如何改革性的文件,它的政策完全可以用到政策性金融。比如说有些企业本身是房地产企业,它地缘热泵的先进技术,绿色、低碳,节能发展。有它对应到分布式能源,这时候政策性金融就进去了。过去是政策贴息,政策性担保,现在更丰富一点。开发性金融给你支持,税收方面给你支持,都是可以的。还有一个概念就是企业更有雄心壮志,往外发展,“一带一路”的政策性金融支持更可以对企业加以帮助。

                        黎振偉:謝謝!我感受到現在盡管4000點,但企業家並沒有頭腦發熱,沒有追尋這個時間點,而是認真在思考企業的轉型升級,而且在創新。當然賈康所長給我們提出了更大的視覺,如何和金融結合,在更廣闊的領域和經營和金融的結合,當然在杭州,還要和互聯網結合,互聯網不僅是開放思維,還有互聯互通。謝謝各位,我們論壇到這裏,

                        主持人:非常感謝各位台上嘉賓的精彩觀點!請嘉賓留步,請工作人員邀請其他嘉賓上台,我們一起合影留念,謝謝!在場的各位來賓,親愛的朋友們,上午的論壇議程到此結束,感謝大家的熱情參與!謝謝!

                      審校:勞蓉蓉

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