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                      逢周一至周五 24小时更新

                      李萬明:新形勢下的地産金融

                      来源: [ 观点地产网 ]      时间: 15-04-28 11:26
                      評論

                        李萬明:大家好!我想跟大家主要分四個方面:

                        一、中國房地産行業展望

                        (一)中國房地産産業對國民經濟的作用近期無法替代。中國面臨下行的壓力下,房地産作爲中國的支柱型經濟,近期來看中國的房地産刺激仍然是政府刺激的主要方面。

                        (二)中國的房地産市場具有真實的需求。一個是新增城鎮化帶來的住房需求,二是城市年輕人成家及中年人改善性住房需求。目前24歲到28歲的年輕人要成家了,他們有很多的改善型需求。所以,從這兩方面來統計,中國仍然有住房需求,每年大概有10億平方米的需求。這是房地産企業能夠繼續長期持續發展的基礎。也有很多人討論到老齡化,實際上是存在一些偏差。中國的老齡化確實有。但是年輕人不願意和老人住,中國很多年輕人向國外學習,尤其是大城市。自從結婚開始就不願意和老人住在一起,這和國外先進國家是一樣的。這種情況下,實際上家庭在市分拆。很多大城市,已經從住宅設計從人均三點幾的標准進行設計,所以未來人口居住不一樣那麽大,人口居住不一定那麽多,目前統計全國不少地方已經只有2.2了,全國統計起來還是3.2,不一定是2.2,但一定是逐步往這個方向走了。

                        (三)新一屆政府調控政策更加合理,有利于房地産産業長期平穩發展。我們看到新的政策既不會過度刺激。我們相信一定會在三個月會有進一步的刺激措施,比如說進一步將息,或者是對房地産按揭利率的降低,都會激發更多的需求。當然,我們把首套房和首改房的按揭落實到位,真正落實到位,成本比較低,有利于房地産的健康發展。所以,總體說不說十年,未來五年房地産仍然有健康發展的趨勢。

                        二、當前房地産形勢

                        (一)2015年全國房地産形勢。15年的形勢有利有弊,目前來說全國的庫存量比較多,整個商品房6億多,住宅房4億多。跟杭州的市場差不多,總體來說商辦物業和住宅相比,庫存量更大。剛才也提到,杭州有15萬的庫存,9萬套的銷售,實際上對全國來說差距不大,全國去年是銷售了12億平方米,我們的庫存只有4億平方米,這個並不是很恐怖。當然一季度銷售下滑,也是我們擔心的,房地産沒有上漲的預期,而且存在下滑的預期。正因爲這樣,我們會有新的政策出來。新增的供應量在減少,這是利好的方面,我們可以看到全國很多城市,可能都是因爲確定包括全年大家擔心,所以購進比較少,新推出的房子比較少。中國新的政府也接受去年的教訓,要做訓練,可以說總理在幫我們做宣傳,就是告訴大家穩定住房消費是大政策,而且也有這樣的需求。貨幣政策逐步寬松,會使房地産逐步好轉。

                        (二)市場銷量與價格不可能大漲。要看到房地産要像03年或者09年那樣出現暴漲,是不大現實的。因爲中國畢竟損失一定的障礙,城市化還是有一定的節奏,不要再想大家來搶購房子。很顯然去年13億平方米不是真實的狀況,是因爲去年年初,由于去年上半年對新一屆政府推出的政策一種期盼,但14年已經合理回歸。價格和銷量都是一樣,價格也上漲非常慢。我相信今年還會維持這樣的狀況,價格不會漲得很多,銷量也不會漲的很大。

                        (三)城市分化初见端倪。房地产很重要的形势就是城市分化越来越明显,一二线城市房价继续上涨,同时有一些鬼城出现,这和城市也是相关联的。还有一个就是对房地产的选择一定要考虑城市人口和就业人口增加的需求,才能选择合理的方向。我想房地产好的开发区域,正是有工商業发展基础,有人口增长基础的城市,长三角就是我们首选的方位。

                        (四)房地産企業的分化。我們可以看到大企業越來越大,小企業非常艱難甚至倒逼。

                        (五)房地産企業的轉型。當然艱難並不意味著他們不可以轉型,由于反腐導致不可能再通過關系便宜的拿地,這就意味著轉型。大企業已經在主動轉型,他們通過和金融機構的合作在設置基金産品,包括萬科這樣一些大型的房企,前十位都有自己的考慮,可以說他們已經慢慢輕資産轉化金融華之後,他們已經是房地産基金的組織者,很多實際意義上的金融機構只是房地産金融機構的投資者之一。

                        三、房地産投資基金發展

                        (一)私募房地産投資基金快速發展。說到房地産基金未來如何抓住機會,房地産企業有怎樣的機會。這幾年房地産基金都在健康快速發展,基本上每年都有翻倍的業績。根據去年初步的統計,已經達到了六千億規模。當然也有不少房地産基金陸陸續續到了收獲的時候,退出基金已經超過一千多億,退出方式多種多樣,有IPO的,有回購的,也有分紅。這和前幾年央行推出的金融改革,實際上是一個方向,已經出現成效。不要讓衆多的房地産企業都是靠金融賺錢,有很多股權基金都通過股權得到了收益,而且發展越來越好。這裏面主要的原因還是因爲房地産比較好,如果行業不好就不會有這樣的發展基礎。

                        (二)房地産企業自覺的金融化、基金化。房地産業自覺的金融化和基金化是一個趨勢,房地産的金融屬性越來越得到大家的認可,金融資源的掌握的多少決定了房地産的發展份額,大型房企的金融化、資本化已經呈現出來,他們也得到了很好的發展。同時大型房企普遍涉銀,已經有三十多了參股了銀行,銀行也會自發和企業結合發展。中小企業紛紛轉型,參與組建房地産基金,這是一個方向。

                        (三)房地産基金投資已成爲衆多投資人喜愛的産品。這和五年的發展積累了信譽有關系,和投資産品和投資人帶來的可觀回報有關系,和房地産依然有長期發展的預期有關系。還有控制影子銀行帶來了更多的直接投資人,這樣會有更多的機會,使老百姓更多資源的選擇房地産基金。還有社保和保險等機構基金有意找目前專業的房地産基金管理合夥人合作,也使房地産有更多的發展機會。

                        (四)積累房企多元化融資需求的機會。我們知道市場份額競爭、規模擴張的壓力、經營性地産的資金沈澱,將使所有開發商都面臨多元化、規模化融資的需求,房地産價格如果不像以前的暴漲,回歸合理,收益逐漸增加,會使很多具有財務上合理性,使房地産基金更加介入,甚至在未來一年會有證券推出。未來房地産基金也需要發展,這也是一個方向。

                        (五)多元房地産産品和存量房地産市場帶來的金融機構。

                        (六)房地産市場發展對于多元融資渠道的機會。我們的門檻也變化了,以前是改造,現在更多的是多種合作,證監會已經備案了幾千家私募基金,使得行業能夠跟家豐富,金融不再是一紙難批的金融許可,證監會對私募基金也發了備案。

                        (七)不斷增長的投資需求、不斷成熟的投資人的機會。現在城鄉儲蓄余額又增加了四萬多億,達到了50萬億,投資需求旺盛,投資渠道匮乏。剛才提到了消費力在提高,但錢到哪兒去了,爲什麽沒有買房?這是自我調節,市場化的需求。最近有很多資金投入股市,相信中期的大盤調整會到來,不斷有資金投降實體産業和房地産産業,當然也有資金到海外,這是正常的流動。總體來說,房地産基金還是有發展的前景。

                        (八)房地産進機構的合作共贏。這是我們非常需要的,也要現狀。實際上無論是神州基金,還是其他的基金都有發展。

                        四、盛世神州基金的實踐

                        我們盛世神州基金經過五年的發展,有不斷的發展。我們在國內和美國有50多項,我們認爲,股東實力雄厚,信譽良好,股權分散,管理規範,評判嚴謹,決策政府。管理層必須要經驗豐富,真正爲投資人找好項目,管好項目。深入主動的管理是我們盛世神州基金的發展方向,我們希望長遠王這個發展,希望能發展成爲中國的房地産大型發展基金。

                        我們繼續堅持五好原則,更多考慮選擇好的合作夥伴,包括萬科、恒大都有合作,希望杭州大型的房地産開發商可以和我們分享房地産的投資機會。當然不同的房地産規模,合作方式也不一樣,我們希望能夠共同的以一個合作共贏的態度實現我們的房地産行業的健康平穩發展。

                      審校:勞蓉蓉

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