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                      觀點指數 | 五月養老地産市场报告:万亿喧嚣

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                      2019-06-13 17:08

                    • 毫無疑問,未來我國老齡化的進程還將加快,催生龐大的養老需求。

                      觀點指數 2013年,國務院發布《關于加快發展養老服務業的若幹意見》,就此開啓了養老行業6年發展,這一年也被稱爲“養老元年”。此後,有數據指出,僅中央政府和部委一級的養老文件已經出台130多個,實現了養老政策框架和養老服務體系從無到有的過程。

                      時間來到2019年,養老行業繼續發揮吸金優勢,不斷吸引新的企業和資本進駐。不管是房企、險資、醫療機構還是其他主體,如今養老行業可以說是資源共享、萬衆期待的藍海市場。

                      供需空缺大,萬億産業規模待撬動

                      根据中国社科院2016年发布的《中国养老产业发展白皮书》,预计到2030年中国养老产业市场可达13万亿元。 而中国老龄科学研究中心曾经做出的一个测算指出,2050年中国老龄产业产值将突破100万亿元,占届时国内生产总值(GDP)的三分之一以上。

                      2018年房地産業的産值才是5.98萬億元,占GDP的6.64%。如此對比,養老産業的確是一個充滿潛力的領域。

                      不過從現實數據來看,這個待撬動的産值,還差一個“動力臂”的距離。民政部數據顯示,2018年一季度至2019年一季度,老年人與殘疾人服務機構的數量出現了一定下降,由2018年四季度最高時候的29792個,下降至2019年一季度的29272個,而在此前,這個數字則是逐季上升。

                      同樣,老年人與殘疾人服務床位也出現了相應下滑,2019年一季度爲388.5萬張,比最高時候的2018年四季度減少4.3萬張。

                      数据来源:民政部、觀點指數整理

                      2018年民政部數據統計口徑出現一定差異,養老服務並沒有從殘疾人服務中單獨分開,因此數據也許有一定誤差。不過從前幾年的數據觀察,各類養老床位(包含社區養老服務機構)的確出現了同比增長緩步下行的趨勢。

                      2013-2015年的同比增長率均超過11%,2013年也即是“養老元年”,行業熱情高漲,各類養老床位同比增長高達13.9%。2017年,該數字僅爲2%,增長速度下降明顯。

                      数据来源:民政部、觀點指數整理

                      從更加具體的數字來看,在各類養老服務機構中,社區養老是高居前列的,這和我國居家養老的傳統觀念有關。

                      對比來看,2015年社區養老服務機構和設施還是少于養老服務機構,2015年後開始反超。其中2016年前者爲3.5萬個,而養老服務機構則爲2.9萬個,僅爲上年微增0.1萬個。此後的2017年,差距逐漸拉大,社區養老服務機構和設施比養老服務機構多1.4萬個。

                      数据来源:民政部、觀點指數整理

                      具體到每千名老年人擁有養老床位指標,民政部數據顯示,2015年每千名老年人擁有養老床位由2011年的7.3張一路飙升到30.3張,首次突破“30”。而2017年,這個數字出現了下滑,爲30.9張,比上年減少0.7張。

                      這裏需要結合的背景是,2011年2月,民政部發布了《社會養老服務體系建設“十二五”規劃》,即“9073”的養老引導方針:90%的老年人在社會化服務協助下通過家庭照料養老,7%的老年人通過購買社區照顧服務養老,3%的老年人入住養老服務機構集中養老。此後各大城市開始大力發展養老,以期望實現千人床位數30的目標。

                      從供給來看,2016年和2017年,每千名老年人擁有養老床位數增長越來越慢,說明本就存在的養老缺口在加大,供給和需求的不匹配性上升。

                      数据来源:民政部、觀點指數整理

                      回到需求上,2018年65岁以上人口约有1.68亿人,占总人口数的11.94%。如果年龄段扩大,2018年60岁以上人口所占比重已经达到 17.88%,近2.5亿人。联合国公布的老龄化标准认为,一个地区60岁以上老人达到总人口的10%,或65岁老人占总人口的7%,那么该地区视为进入老龄化社会。

                      毫無疑問,未來我國老齡化的進程還將加快,催生龐大的養老需求。

                      跨界合作中,盈利模式仍待考驗

                      這些年,“老有所養”命題所構建的行業前景,引得地産、保險、醫療、康護、器械、互聯網、大健康等産業鏈相關企業競折腰。而2019年1-5月,這波競爭熱潮也在延續,跨界合作動作不斷。

                      其中,1月朗詩綠色集團牽手日本SHIP集團就養老服務、不動産領域展開合作。朗詩的養老業務命名爲“常青藤”,成立于2013年,主打的是“就近養老”服務模式,即居家、社區、機構三位一體。目前提供的養老服務包括日間照料、喘息式照護、機構式照護、全齡式照護等服務,已進入北京、上海、杭州、蘇州、成都等多個城市。

                      不過關于養老業務的財務數據,在朗詩的財務報表裏暫無蹤迹,僅有的一句表述是“集團旗下長租公寓、養老服務、物業管理、設計等相關業務,在本年度內持續探索,取得長足進步”。可以確定的是,這個“進步”暫時和盈利無關。

                      在2019年3月的業績會中,朗詩董事局主席田明透露要將包括物業管理、長租、養老、設計等非地産業務剝離出去。把不盈利的其他業態業務剝離出去,本質上就是讓朗詩業務上變得更清晰、更專業,然後更容易被市場理解。而“長租、養老等業務經過一段時間培育能夠實現盈利時,是回到上市平台還是單獨上市,則要到時候再考慮”。

                      不盈利,是目前養老地産行業面臨的共同難題,也因此行業內比較普遍的做法還是靠賣房來養老,沒有脫離住宅開發的本質。

                      合生创展也有了相关的动作,在2月份通过收购项目公司,间接获得广西阳朔23.7万平米项目过半股权,拟发展养老。据觀點指數了解,该项目公司拥有阳朔四块地,土地总面积约为23.7万平方米,其中约90%用作住宅;及约10%用作商业用途。

                      公告透露,該發展項目是一個養老項目,目標公司擬分3期把目標土地開發成爲一個住宅爲主、商業(商店)爲輔的項目,因此主打的應該也是養老主題的住宅産品。

                      除了地産醫療企業的合作外,2019年前5月,泰康人壽、陽光人壽和仁和人壽等險企,也在推進自己的養老地産投資項目。其中,仁和人壽與招商局蛇口合資成立養老投資子公司,主要從事養老社區投資新建、參股並購、養生護理、營養健康等養老産業投資。仁和人壽出資2.5億元,持股比例51%;招商蛇口出資2.4億元,持股比例49%。

                      需要注意的是,作爲大股東的仁和人壽,其實本身也並未實現盈利。根據此前的年報,2018年仁和人壽虧損4.07億元,較2017年虧損的1.38億元持續擴大近兩倍。

                      政策再加持,土地供給日趨多元

                      雖然養老地産參與主體尚未摸到盈利的命門,但這並不妨礙國家對養老産業的支持力度。

                      2019年5月29日,国务院常务會議部署进一步促进社区养老和家政服务业加快发展的措施,决定对养老、托幼、家政等社区家庭服务业加大税费优惠政策支持。

                      會議决定加大对养老、托幼、家政等社区家庭服务业的税费政策优惠。从今年6月1日到2025年底,对提供社区养老、托育、家政相关服务的收入免征增值税,并减按90%计入所得税应纳税所得额;对承受或提供房产、土地用于上述服务的,免征契税、房产税、城镇土地使用税和城市基础设施配套费、不动产登记费等6项收费。

                      数据来源:民政部、觀點指數整理

                      這已經不是第一次針對養老行業的政策,2013年10月國務院發布的《關于加快發展養老服務業的若幹意見》,提出加快發展養老服務業,不斷滿足老年人持續增長的養老服務需求。

                      據民政部統計,此後6年時間裏,僅中央級的養老文件就下發了130多個,包括産業政策、土地政策、金融政策、人才培養政策、醫養結合政策、補貼政策、民營資本優惠政策、市場監管政策等八個方面。

                      2019年4月16日,國新辦舉行國務院發展養老服務相關政策吹風會,會上民政部副部長高曉兵介紹針對養老服務舉辦主體普遍反映的“盈利難”、“融資難”、“用地難”等突出問題,從擴大社會資本投資角度提出了五個方面的政策措施。

                      包括進一步放寬行業准入;擴大投融資渠道,發揮政府資金引導作用;還有落實土地稅費政策。將養老用地納入土地利用總體規劃、城鄉規劃和年度用地計劃,有序適度擴大用地供給。

                      可以預見,今年下半年還會有更多的更多配套政策密集出台,爲養老行業發展築造政策保護牆。

                      撰文:陳朗洲    

                      審校:勞蓉蓉



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