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                    • 第一太平戴維斯:寫字樓困局與突圍

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                      2019-07-26 11:41

                    • 2019年上半年北京寫字樓市場整體表現較去年同期有所下滑,受到諸多因素的影響,寫字樓市場由持續多年的上升周期開始進入調整周期。

                      2019年上半年北京寫字樓市場整體表現較去年同期有所下滑,受到諸多因素的影響,寫字樓市場由持續多年的上升周期開始進入調整周期。以往北京写字楼市场作为大陆地区最为稳定的区域市场,呈现出租金稳中有升、空置率长期处于低位的特征;而在现价段,以往坚挺的租金价格开始出现松动,空置率逐渐走高,市场的不确定因素逐渐增多。

                      第一太平戴維斯研究數據顯示:2019年上半年,全市寫字樓市場淨吸納量僅爲6.15萬平方米。第二季度,全市空置率上漲1.5個百分點至8.6%。全市平均租金降至人民幣每平方米每月368.3元,寫字樓租金指數環比下降0.7%,連續第2個季度出現環比下降。受市場需求疲軟的影響受需求減弱影響,近一半商圈空置率環比出現上漲,大部分商務區的租金指數環比出現小幅下降。

                      研判宏觀經濟走勢

                      2018年以來社會融資增速下滑,經濟下行壓力漸顯。央行設計“去杠杆”路徑以期借表內貸款及債券融資對沖表外下跌影響。近年來,央行持續推進金融供給側結構性改革,金融服務實體經濟效果得到持續提升。

                      北京地區生産總值及第三産業增加值

                      2019年上半年,北京地區生産總值15212.5億元,增長率6.3%。同期,第三産業增加值12590.5億元,增長率6.5%,占比82.8%,在全國範圍內處于領先地位。良好的經濟結構利好北京寫字樓市場,基本面夯實、風險可控。寫字樓市場正進入全新發展周期。業主端需要調整租賃策略,強化自身實力,尋找新動能。

                      中央政府在近期出台多條利好政策,進一步擴大外資准入的行業與範圍,此舉爲外國投資者及企業提供了參與中國經濟增長的新途徑,有效提升了中國市場對外資的吸引力,並爲強化中國市場在全球金融貿易領域的參與度、激發全球金融領域的發展潛力做出了相應的貢獻。

                      需求端畫像變化分析

                      基于2018年市場成交需求分析,IT及高科技、金融、專業服務類企業牢牢占據寫字樓市場承租面積的前三位,三者占比之和高達69%。北京寫字樓市場的核心租戶已經由傳統行業(如制造、能源等)轉移至IT及高科技、金融與專業服務類的企業。2019年上半年的市場成交情況,IT及高科技、專業服務及金融類企業承租面積仍然領先,但占比有所下降。

                      寫字樓市場租賃成交的行業分布情況*

                      2018                                                 

                      2019H1

                      自2018年下半年起,寫字樓租賃的主要驅動行業如金融、IT、互聯網等均面臨調整與波動,導致企業謹慎擴張、租賃需求走弱。現階段文化傳媒類企業承租能力較差,對寫字樓的租賃需求有限。部分實體行業發展出現回暖,租賃需求有所提升。

                      租户类型占比分析 – 2019H1 Vs 2018

                      2018年的北京寫字樓租賃成交面積以內資租戶爲絕對主導,內資與外資(合資)承租面積比重呈現“80:20”分布。2019年上半年,內資企業占比77.5%,其余爲外資及合資。盡管內資企業仍占主導地位,但成交份額有所下降。近期政府接連發布政策,進一步擴大鼓勵外商投資的行業和領域,以期創造更加開放、友好的投資環境,吸引外商來華投資。外資租戶的承租面積顯著上升,占比超過兩成。

                      如何提升寫字樓自身軟硬實力

                      針對目前房地産未來市場服務及行業發展趨勢,如何留住租戶呢?

                      第一,科技地产。充分运用云计算、物联网、大数据、人工智能、地理信息等新一代信息技术,创新管理模式,打造的新一代房地产物管服务,例如Savills MDI移动化平台管理,室内3D导航及定位,安防消防智能管理等,强化写字楼体验。

                      第二,綠色建築。提升租戶的幸福感。日常生活中,城市人口約90%的時間在各種建築物中度過,建築物能耗占全社會能耗的46.7%,對環境能耗負擔及身心健康問題不可小觑。近年來,LEED、WELL、Fitwel等綠色建築認證咨詢和資産管理服務,日漸聚焦業內關注。這也是第一太平戴維斯多年以來,致力于以業內首屈一指的專業團隊,爲客戶提供的重要服務之一。

                      第一太平戴维斯华北区董事长麦安东(Anthony McQuade)表示:“展望北京写字楼未来发展,机遇与挑战并存。将智慧科技、数字化手段及绿色高效经营等理念融入到钢筋水泥当中,助力业主实现可持续发展,在市场波动中抢占先机。”

                      審校:歐陽穎



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