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                    • 觀點指數 | 上半年市场报告:温和回归 主业聚焦

                      觀點指數研究院 ?

                      2019-08-07 08:51

                    • 穩居前三的依然是碧桂園、萬科和恒大。不同的是榜眼和狀元的差距在縮小,同時也拉大了和探花的距離。

                      碧桂園單月錄得820億元,年內千億房企達12家?

                      从年初的对市场不乐观到如今,半年过去了,“觀點指數·2019年上半年中国房地产企业销售金额TOP100”房企也用181天的时间向我们呈现了一份带有2019年独特印记的销售成绩。

                      从榜單来看,穩居前三的依然是碧桂園、萬科和恒大。不同的是榜眼和狀元的差距在縮小,同時也拉大了和探花的距離。具体而言,2018年上半年,碧桂园、万科和恒大的销售额分别为4124.9亿元、3046.6亿元和3041.8亿元。而经过一年的调控以及销售节奏调整,碧桂园和恒大的步伐明显放缓,较去年同期减少上百亿元。

                      不過單月來看,碧桂園則又創造了一個曆史,僅6月單月就賣得820億元,這對于中國房地産行業來說是史無前例的。

                      不過需要注意到,今年萬科的銷售動作較爲積極,2019年上半年合約銷售額不降反升,並且領先恒大522億元。而去年上半年萬科僅比恒大多4.8億元。對比其他同行來看,萬科上半年的銷售同比增長率爲9.63%,雖然低于TOP100房企25%的平均增長水平,但是在其他頭部房企銷售普遍下滑的情況下,依然實現了正增長。

                      2018年中,萬科提出“收斂聚焦·鞏固提升基本盤”後,開始修枝剪葉,各個業務線條都明確了各自的基本盤,其中四大區域明確以開發業務爲基本盤。這也解釋了萬科今年較快的銷售增長。

                      其實不僅是萬科,在今年市場低谷期,越來越多的房企開始收縮觸角,對不盈利的多元化業務更加謹慎,轉而強化地産,將錢花在刀刃處,以求度過資本寒冬。

                      三甲以外,今年上半年合約銷售超過2000億元的房企還有保利和融創。這兩家房企一直是TOP4和TOP5的有力競爭者,今年上半年保利發力迅猛,已經超過融創穩居第四位,相信接下來兩者的激烈爭奪仍會繼續。

                      从榜單来看,上半年合约销售超过1000亿元的房企有12家,较去年同期增加3家。销售处于500-1000亿元的房企有19家,和去年同期持平。200-500亿元的房企数量在各阶梯中最多,为37家。按照往年的情况,上半年合约销售超过400亿元的房企,均是年内冲击千亿的有力竞争者,而上半年合约销售逾400亿元的有40家房企,这也意味着今年千亿房企有望比去年增加9家。

                      TOP100門檻值上浮逾90%,近六成房企銷售未“達標”

                      年中是房企“抢收”,提交答卷的关键时期,因此虽然受调控政策的影响,整体市场预期承压,但是从榜單来看,各个梯级房企在竞相追逐中抬高了TOP100门槛值。

                      具体而言,“觀點指數·2019年上半年中国房地产企业销售金额TOP100”的门槛值为114.1亿元,较去年同期的58.4亿元增长95.39%,这也是所有阶梯门槛值里增长最快的。紧随其后的是TOP50门槛,为322.2亿元,同比增长37.16%。可以看到,所有阶梯门槛值中,增长较为缓和的是TOP3、TOP5以及TOP20,分别为-2.84%、12.38%和9.62%。

                      如果觀察各階梯的單月銷售及同比情況,也可以發現TOP50後的銷售總額同比增長整體而言是較高的。其中3月、4月銷售總額同比增長達到50.87%和63.37%。而其他階梯則逐級遞增,TOP3、TOP5、TOP10、TOP20、TOP50房企,越往後銷售總額的同比增長率越高。

                      考究原因,一方面是上述房企本身基數比較大,因此面對今年的複雜地産環境,想要得到較大的業績增幅,存在一定難度。另一方面是,相對位置較後的房企,這些位居前列的還是相對舒適,面臨的位次爭奪以及外部環境影響較小。

                      今年年初的业绩会以及其他公开场合,不少房企都对外发布了销售目标。借此,我们也得以窥见房企对目标的完成情况。以42家发布销售目标的房企作为样本,觀點指數统计发现目标完成率超过50%的有17家,占比40.48%;完成率位于40%-50%的房企最多,有20家,所占比重为47.62%。需要注意的是,有5家即11.90%的房企目标完成率低于40%。

                      換句話說,有近六成的房企未能在年中實現銷售目標的一半。面對下半年的房地産環境,再加上融資渠道收緊、債務兌付高峰期如約而至,房企間的洗牌開始,要想完成銷售目標更加充滿未知。

                      二線城市成土拍主角,納糧補倉中溢價率小有回升

                      回顧上半年土地市場,雖然不乏多家房企圍獵同一地塊。如廣州公開出讓南沙靈山島尖兩宗商住用地,吸引了包括碧桂園、保利、雅居樂、中國金茂、保利等35家房企;深圳供應5宗住宅用地使用權,共有80余家房企參與拍賣……

                      不過整體來看,上半年土地購置價款和面積都有明顯下降。以國家統計局公布的數據來看,2019年1-6月份,房地産開發企業土地購置面積8035萬平方米,同比下降27.5%,降幅比1-5月份收窄5.7個百分點;土地成交價款3811億元,下降27.6%,降幅收窄8.0個百分點。

                      以觀點指數监测的31个重点城市情况来看,土地市场则略有回暖。2019年1月上述城市的当月成交面积小幅增长至1206.46万平方米,同比增长率为3.42%,至2月成交面积出现负增长,为-11.37%。不过在接下来的月份中则迎来了正增长。

                      其中3月、4月、5月和6月的成交面積同比增長率分別爲6.54%、45.64%、51.84%以及44.28%。成交宗數上,2019年4月-6月同比增長均超過27%。

                      城市結構上,土地市場持續分化,一二線城市供需活躍,成爲房企搶奪資源的主要戰場。2015年11月,31家重點城市的土地出讓金比例出現交錯,隨後二線城市出讓金比例一直位于一線城市的上方。至2018年11月,一線和二線城市土地出讓金所占的比重分別爲47.45%和52.55%,雙方首次接近。不過該月以後,二線城市比重逐漸提高,最高時爲2019年3月的94.29%。

                      和一線城市對比,二線城市土地價格相對較低且有貨量,而且不受一線城市的“五限”影響,再加上考慮到三四五線城市銷售難有起色,因此二線城市自然成爲房企不約而同的選擇。

                      争抢面包的房企多了,自然会变相推高土地的溢价率。以觀點指數监测的31个重点城市来看,2019年上半年土地溢价率小有回升。

                      其中2019年1到3月,上述城市的平均土地溢價率爲9.94%、18.02%和24.38%,較去年同期分別下降10.69%、5.32%和1.64%。不過進入4月份,情況有所改變,土地溢價率達到29.89%,較上年上升12.51%。

                      爲防止土地市場過熱,不少城市也開始陸續調整土拍規則,提高准入門檻,減少競拍房企數量。亦或在網上報價達到上限後,不再接受最新報價。

                      到位資金依靠快周轉,融資收緊下的房企“拮據”生態

                      回到房企的資金層面,上半年土地購置價款和面積明顯下降,一定程度上是因爲房企手上資金承壓,極大依賴銷售回款,難免在土地購置上顯得“拮據”。

                      國家統計局數據顯示,2019年1-6月份,房地産開發企業到位資金84966億元,同比增長7.2%,增速比1-5月份回落0.4個百分點。其中,國內貸款13330億元,增長8.4%;利用外資43億元,增長51.8%;自籌資金26731億元,增長4.7%;定金及預收款28465億元,增長9.0%;個人按揭貸款12806億元,增長11.1%。

                      可以看到,2019年1-6月定金及預收款、個人按揭貸款的同比增長率均超過9%。若算上資金結余,今年前6個月房企的到位資金來源極大依賴自身纾困。

                      其中上年資金結余占本年實際到位資金合計累計值的41.76%;定金及預收賬款占比19.51%,自籌資金緊隨其後,占所有到位資金來源的18.32%。另外個人按揭貸款所占比例則爲8.78%。

                      需要注意的是,2019年初在“穩健貨幣政策要松緊適度”的指引下。房企的融資規模略有回暖,不過大多爲“借新還舊”,資金並未如外界所預期的大量流進房地産。而隨著一季度過去,更多的嚴厲的政策監管和揮之不去的高杠杆風險,讓房企的融資進一步吃緊。

                      上半年,不少房企債務陸續到期,可以看到以高息置換低息也成爲2019年的融資特征之一。個別房企債券利息超過13%甚至更高,預計未來行業整體融資仍然承壓,成本也將繼續水漲船高。

                      撰文:陳朗洲    

                      審校:勞蓉蓉



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