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                    • 觀點指數 | 上半年商業地産报告:外资进场抄底

                      觀點指數研究院 ?

                      2019-08-07 09:01

                    • 上半年大宗物業交易成交外資占比一半,北京和上海的成交依然是大宗交易的活躍地。而相對于一季度的熱情,二季度各城市的成交稍顯減退。

                      觀點指數 從增量市場邁向存量市場,商業項目經曆了從繁花似錦到精雕細琢,從單一型向複合型的發展。在業態功能布局、産品設計、場景體驗中花費心思,在消費需求升級中不斷對原有的項目進行創新、活化,重塑商業價值。那麽,在2019年上半年,商業地産市場究竟經曆了什麽變化,我們從中又可以窺視到怎樣的商業規律?

                      市場概述

                      商業地産投資開發謹慎,各項數據保持平穩

                      商業地産的發展在經曆了前期的跑馬圈地、多地開花之後,市場從規模化的急速擴張,逐漸轉變爲平穩發展,開發商們的投資開發態度也逐漸趨向謹慎、理性。縱觀國家統計局的數據可以發現,從2018年至今,商業營業用房開發投資累計值穩步上升,1-5月累計爲4649.億元,但累計同比還是維持負增長的態勢,1-5月累計同比增長爲-9.7%,比上個月提升了約1個百分點。而從2018年中期至今,累計同比增長率都基本維持在-9%左右。

                      而同爲商業地産開發的一個重要指標,辦公樓的開發投資同比增長則稍微有點波動。在今年年初1-2月的累計投資開發同比增長首次回歸正數,達到2.5%後又再次不斷下滑,在下降趨勢之下1-5月的累計同比增長爲-3.6%,累計投資開發值爲2105億元。

                      開發投資數據保持平穩,或有輕微下滑,都反映了商業地産市場的轉向。一來,在市場的飽和、土地成本的上升等因素影響之下,商業地産逐漸從增量市場轉爲存量市場,對舊有商業物業進行收購、升級改造成爲了企業擴張、提升原有盈利的手段之一。二來,由于市場存量大,産品同質性嚴重,因此對商業地産的品質要求就更高了。隨著時代的改變,消費者的需求升級、産品的更新叠代、商業模式的創新發展等,都在促使商業地産由量往質的變化,促使經營者們思考什麽樣的産品才能抓住消費者的心,同時並帶來更大的盈利回報。

                      大宗物業交易頻繁,外資占比一半

                      根據市場機構數據顯示,2018年全國商業地産的大宗交易金額超過2600億元,同比增長約10%。而今年一季度,國內大宗交易的勢頭未減,交易金額超過530億元。

                      盡管國際經濟因素不明朗,但中國依然是全球主要的經濟體。從內部來看,城鎮化的腳步在繼續,加之居民消費升級,未來商業地産需求可期。而從外部來看,人民幣表現疲軟,加上國內不少開發商存在去杠杆、激活現金流的需求,不少外資紛紛趁機抄底有發展潛力、區位優越的商業物業,在一定程度上也促使成交金額創出新高。

                      从觀點指數所观察的四大一线城市大宗物业交易情况来看,上半年成交金额超450亿元人民币,外资成交占比一半。上半年,来自新加坡的投资常客丰树、吉宝、凯德继续布局各大城市,在资产交易中实现商业价值提升;而来自香港的投资机构如基汇、领展等也不遑多让,抓住时机购置一线城市的好盘,通过运营升级和改造,在买与卖之间获取更多溢利。

                      總體來看,北京和上海的成交依然是大宗交易的活躍地,成交宗數與金額高于廣州、深圳。而相對于一季度的瘋狂,二季度各城市的成交熱情稍顯減退。

                      盡管廣州、深圳的大宗交易有所遜色,但隨著粵港澳大灣區規劃的逐漸完善及更多的細則出來,其未來發展可期,也將必然帶動更多大宗物業交易的上漲。根據有關機構顯示,2018年,廣深兩個城市大宗交易金額爲545億元,同比增長約3倍。受益于政策利好、樂觀的市場因素,之後的增長勢頭預期良好。

                      從資産偏好來看,在觀察的四大一線城市中,寫字樓因其易于管理、交易流動性強而且擁有穩定的租金來源,成爲了投資者的首選,占比超一半。而購物中心、綜合體等無疑更具挑戰,考驗運營者的定位、經營、盈利等。不過隨著消費需求升級,此類商業資産投資或許更受關注。

                      新商業時代來臨,消費的變革與發展

                      如前文所說,商業地産的開發投資趨向理性,在一定程度上也是由于需求所決定。根據國家統計局的數據顯示,2018年至今,雖然我國社會消費品零售總額累計值在不斷增長,在今年1-5月爲161332億元,但累計同比率卻呈現溫和下滑的趨勢。1-5月累計同比增長爲8.1%,而這兩年最高值則是9.8%。

                      可以看出,居民的消費需求熱情有所減緩,一方面是由于需求升級,大家更追求體驗式的消費,消費方向從量往質發生改變,另一方面是隨著經濟形勢的變化,市場消費更趨向于理性。這就要求商業地産開發商在産品定位、運作上,更爲注重場景體驗,通過多元功能的商業業態組合抓住消費者的心。

                      一直以來,電商被視作是傳統零售商業的競爭對手,電商的不斷發展分流了不少傳統商業的人流、銷售額以及壓縮了部分利潤,甚至威脅其生存,但現實是否真的如此呢?

                      根據國家統計局的數據顯示,2018年至今,雖然網上零售總額一直占據不少比重,但卻呈現逐年輕微下滑的趨勢。其中2019年1-5月的網上零售總額占比爲21.7%,比2018年平均約30%的占比有所下降。

                      而縱觀整體的網上商品和服務零售總額累計值變化可發現,累計同比增長率也呈現同樣的趨勢,在不斷下降。2019年1-5月累計同比增長率爲17.8%,而2018年平均的累計同比增長率則約爲30%。

                      電商未必如想象中的洪水猛獸,相反,如今的商業模式發展變化,新的商業時代已經來臨。線上與線下相互融合,互爲渠道。傳統商業地産未必會遇上瓶頸,但更多的是考驗,考驗商家們如何活用渠道,打造各式各樣的特色購物場景,增強消費者粘性。

                      購物中心

                      上海領跑,中小體量更受青睐

                      根据有关资料统计显示,2018年全国新开业購物中心总量超过530个,商业体量超4600万平方米,而2019年则预期会再创新高,全国拟开业購物中心数量将超900个,商业体量将比上一年翻一倍。

                      而据觀點指數观察,在2019年上半年,四大一线城市新开业購物中心数量约为22个,而超过70%的项目都是集中在二季度开业的。迈进6月,市场将迎来大量商业项目放量入市,预期下半年会有更多的供应。

                      对比北上广深四个城市,上海的新开业项目数量最多,占比超一半。而北京则相对较少,主要原因是北京更多的是存量物业。根据相关研究显示,截至2018年底北京零售型商业的存量规模已接近4000万平方米,購物中心的增量与存量比值已低于15%。因此开发商们倾向于通过改造升级重新推出项目,相信未来北京存量市场将面临更多机遇,在资产重塑和价值提升之下将有更多焕然一新的老项目入市。

                      从新开业的商业体量来看,一线城市大部分的購物中心都集中在小体量区间,规模在1-5万平方米的项目超过一半,约为12个;规模在5-10万平方米的约为8个,占比为36%。而大体量的项目最少。

                      或许可以从中窥视当前購物中心业态规模走向。小体量或者中等体量的项目更受开发商青睐,相对小型的社区商业不仅能够涵盖复合型的商业功能,而且有足够空间打造当前消费者热爱的各种体验场景和主题。同时,相对大体量的商场而言,中小体量的操盘难度稍低,更有区位辐射性和消费客群针对性。

                      二線城市表現亮眼

                      除了關注一線城市之外,不能忽視的是許多二線城市後勁十足,成爲不少房企青睐的布局城市。

                      根据觀點指數统计的样本房企数据显示,購物中心项目布局数量最多的前五个城市分别是重庆、上海、北京、成都、杭州。而通过粗略计算,样本房企在这些城市中的单个项目年平均租金收入如下,重庆由于商业发展态势良好,市场零售热情不减,所以有不俗的表现;北京、上海由于一线城市优势,居民消费水平高、消费意欲旺盛,所以也录得不错的年平均租金收入。

                      根據國家統計局的數據顯示,2019年1-5月北京的社會消費品零售總額約爲4597億元,並不算特別耀眼,反而是重慶錄得8067億元的數額,在這些城市中位居首位,也展現出未來的商業潛力。

                      根据觀點指數观察,在统计的样本房企中,大部分项目的年租金收入都在1亿元以下,约为一半,而次之则是在2-5亿元区间。一方面,项目的体量不同,所处的城市区位不同都对项目的租金收入造成影响;另一方面,如何更好地对購物中心进行操盘运营,以提高项目的盈利收入,更为考验开发商。

                      如2018年租金收入为15亿元的上海港汇恒隆广场,正是通过不断地翻新改造,优化商场功能与顾客体验,才大幅提升了租金收入。据了解,翻新后商场平均租金收入增长了30%,在2018年也获得不错的收益。而在深圳,头号的購物中心深圳万象城在2018年就给华润置地带来了10.2亿元的租金收入,其所在的地理位置、商业业态、设计等都为其带来了优势。

                      購物中心的复合型多业态发展

                      根据商务部的数据显示,几千家重点購物中心零售总额同比上年有所攀升,尽管今年1月份以来有所波荡,但预计未来将维持上升的势头。不过,在波折与机会并存中,購物中心将会面临更多同质化竞争、创新的难题。

                      为此,不少購物中心纷纷“转型”,通过调整业态组合、引入新科技以及消打造费场景体验来吸引客流。

                      通过对样本購物中心的观察与统计,觀點指數发现如今的商场业态中,购物型的品牌布局还是占绝大多数,而餐饮美食则占近三成。相对于以往,餐饮美食的占比有所提升,不少商家通过引入知名的美食品牌来提高客流量。近年来,为了增强顾客的体验感和新鲜感,商家们通过引入不少运动、艺术类的体验项目,打造热点并吸引消费者。

                      寫字樓

                      空置率上漲,租金未見大幅上漲

                      相关研究显示,6月份一线城市寫字樓平均租金水平未见有大幅上涨,但比上个月有所改善。总体来看,二季度的租金水平比第一季度有轻微下跌,受到中美贸易战以及外部经济环境因素的影响,大部分租户的态度较为谨慎,空置率上也有所反应。

                      数据显示,上半年一线城市寫字樓的空置率均轻微上涨,其中上海空置率最高。一部分原因是上海新增供应数量较多,从而拉升了空置率的数字。而次之为深圳,由于经济的不确定因素,再加上深圳新增供应量也相对较多,市场竞争激烈,使得租金和空置率承压。

                      另外,上半年深圳部分項目延遲交付,因此下半年會有大量新增項目入市,或將繼續拉升空置率。而前海作爲供應大戶之一,正在嘗試通過各種舉措吸引企業回歸,提高辦公樓租用率。6月17日,深圳市前海深港現代服務業合作區管理局關于印發《前海深港現代服務業合作區促進企業回歸辦公用房租金補貼辦法》的通知,對承租單位或産權單位給予補貼,每年最高可獲500萬補貼。

                      需要注意的是,广州寫字樓的空置率最低,除了供应较少之外,也受益于粤港澳大湾区的发展利好,租用率比较稳定。

                      而從租戶類型來看,TMT行業的租賃占比較大,一來是由于現今國家不斷加強扶持科技行業的發展和創新,而且隨著科創版在資本市場正式落地,給市場帶來了利好消息;另一方面在G20峰會上釋放了積極的信號,中美貿易談判重啓將爲市場帶來正面影響,利好TMT行業。而金融行業的租賃占比則有所減少,出于對資本市場的敏感,和國家對金融、貸款等加強監管,因此租戶態度更爲謹慎。

                      布局,一線城市更受青睐

                      从觀點指數统计的样本企业数据来看,房企寫字樓的城市布局更偏向一线城市,如北京、上海、深圳等,而成都作为后劲十足的二线城市,也是房企们重仓的标的之一。

                      而通过观察样本房企在这些城市中单个项目的平均年租金收入水平,可以发现其实城市之间相差不是特别大。因为每个寫字樓的面积、区位都不一样。另外,租金收入如何,和开发商的运营水平有一定关系,除了常规的办公条件之外,如何适应当前时代的潮流,配套更自由、个性化的办公环境,促使商户续租,吸引新商户加入,也是一门技术活。

                       

                      撰文:歐陽穎    

                      審校:勞蓉蓉



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