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                    • 觀點指數 | 上半年産業地産报告:宏观剪影的挑战

                      觀點指數研究院 ?

                      2019-08-07 09:04

                    • 2019年,大灣區規劃、政策調控、貿易摩擦是産業地産發展的宏觀剪影,這一年産業地産將面臨嚴峻考驗,但同時也將迎來重大發展機遇。

                      觀點指數 近些年,隨著雙創、“十三五”規劃、大灣區規劃綱要等一系列政策文件的出台,産業地産作爲發展實體經濟的重要載體,得到了國家的大力支持與市場資本的追逐。房地産企業、制造業企業、金融資本企業、電商等紛紛涉足産業地産領域,以期在未來産業地産格局中占得一席之地。

                      但是,在産業地産蓬勃發展的背後,是魚龍混雜、泥沙俱下的現實亂象。産業用地結構性供給失衡、借産業圈地搞開發銷售等始終是萦繞在産業地産發展道路上的重大問題。爲此,中央政府及各地方政府已出台多個政策,對産業地産發展亂象進行管制。

                      而市場層面,由于中美貿易摩擦升級,國內輸美商品的關稅調整,這對産業地産造成了不小的沖擊。目前,部分産業地産企業正嘗試走出去,在泰國、越南、緬甸等東南亞國家搭建轉移承接式的園區平台,進行産業轉移。數據顯示,2019年一季度越南吸引外資額達108億美元,同比大增86.2%,中資貢獻比例超60%。

                      2019年,大灣區規劃、政策調控、貿易摩擦是産業地産發展的宏觀剪影,這一年産業地産將面臨嚴峻考驗,但同時也將迎來重大發展機遇。

                      政策驅動與管制

                      2018年,全國219家國家級經濟技術開發區實現地區生産總值10.2萬億元,同比增長13.9%,增幅高于同期全國平均水平(6.6%)7.3個百分點,占同期國內生産總值比重爲11.3%。

                      同時,國家級經開區也對國家財政起到了重要支撐作用。去年,219家國家級經開區實現財政收入1.9萬億元,同比增長7.7%,增幅高于同期全國平均水平(6.2%)1.5個百分點,占全國財政收入的比重爲10.6%。

                      經濟技術開發區作爲發展産業的重要平台,對GDP、財政的貢獻力度不言而喻。結合當下國際貿易關系緊張和科技創新發展需要的大背景下,政府對産業發展的支持力度又上升了一個檔次。

                      5月28日,國務院正式印發《關于推進國家級經濟技術開發區創新提升打造改革開放新高地的意見》,文件從提升開放型經濟質量、賦予更大改革自主權、打造現代産業體系、完善對內對外合作平台功能、加強要素保障和資源集約利用五大方面對國家經開區的發展提出了新的要求,這顯示出了政府對發展産業的重大決心。

                      在國務院發放上述文件之後,各地方政府相繼進行跟進。其中,針對産業用地供應較少的問題,廣州南沙區提出,預留10%-15%的獨立用地或建築面積作爲産業發展空間;深圳則是將國家高新區擴充到覆蓋了南山、坪山、龍崗、寶安、龍華五個行政區,11個片區,擴容總計面積近148平方公裏。

                      除此之外,早在3月1日,证监会发布《科创板首次公开发行股票注冊管理办法(试行)》和《科创板上市公司持续监管办法(试行)》,通过在上海证券交易所设立科创板并试点注制度,弱化财务指标要求,降低了科创企业的上市门槛,实现资本市场和科技创新更加深度的融合,为产业发展插上了腾飞的资本翅膀。

                      同時,針對産業用地閑置、借産業搞地産等亂象,各地方政府作出嚴厲指示,對産業用地的用途和效用進行管控,限制了部分地區産業用地的轉讓、出售,防止産業用地的空心化和房地産化。

                      以北京市爲例,5月23日北京市住房和城鄉建設委員會連續發布〔2019〕216、217號兩個文件提到,除區政府審定的企業或專業園、公共服務平台、孵化器運營機構四類主體外,建設單位不得分割銷售研發、工業項目。這意味著開發性、銷售型、商品化的産業地産産品將從北京市消失,而剩下的政府性主導和掌控的園區將成爲主流。

                      結合最近各地方政府推出産業地産政策,産業園區持有運營將會成爲未來的主流發展趨勢。

                      産業地産發展現狀

                      目前産業地産根據承載土地面積、項目內容可分爲幾個不同的類別,分別是産業園區、産業小鎮、産業新城。

                      産業園區

                      産業園區由于面积相对较小,运营难度相对简单,大多数涉及産業地産的企业都运营了産業園區。数据显示,目前全国有各类産業園區约2.5万个,对国家经济贡献达到35%以上。

                      産業園區一般对指定特定行业、形态的企业招引进驻。根据进驻行业进行分类,産業園區可分为物流园区、科技园区、文化创意园区、农业园区等。

                      今年年初,上交所科创板注冊制度的确立使中小科技创新企业在未来将获得全新的融资通道,这间接地带动了科技园区的发展壮大。科技园区的聚集协同效应、孵化器性质正好满足中小科创企业的发展需要。

                      根據科技園區發展的動力進行劃分,科技園區可劃分爲四種開發模式,發展的動力可以是區域産業、優惠政策、獨特物業形態(指良好園區布局與辦公環境等)、完善的進駐服務,各科創企業可根據自身發展階段和營運産品內容等因素選擇合適園區進行入駐。

                      除了科技園區之外,農業園區在政策的支持下也得到了迅猛發展。2018年年初,國務院《關于推進農業高新技術産業示範區建設發展的指導意見》一文中提到,要推進農村一二三産業融合發展,在財政、金融、土地方面提出優惠政策,力求在2025年布局建設一批國家農業高新技術産業示範區。

                      截至今年4月20日,在政府出資50億獎補資金前提下,我國已批准創建62個國家級現代農業産業園,首批認定了20個,還創建了1000多個省級産業園和一大批市縣級産業園,撬動金融社會資金近1800億元。

                      特色小鎮

                      特色小鎮最先于2014年在杭州云栖小镇被提及,随后伴随着各层面政策的提出,特色小鎮规模逐渐扩大。截止2018年2月,住建部发了两批中国特色小鎮名单,共披露国家级特色小鎮403个,加上各地方创建的省级特色小鎮,数量超过2000多个。

                      特色小鎮潮流兴起,对开发商来说是一个不错的商机。开发商能借特色小鎮建设获取周边低价土地;同时由于各地特色小鎮融资政策支持,开发商能够相对较低的成本获取信贷资金。

                      特色小鎮涉及到开发涵盖规划设计、基础设施建设、配套住宅商业开发、后期运营管理等环节,一些房地产企业凭借着大型项目开发经验优势,率先进入特色小鎮领域,将发展特色小鎮作为多元化业务之一,其中包括碧桂园、万科、华侨城、绿城等。

                      当然,也有非房企结合自身企业特点,专注于某一类特色小鎮,将其特色产业导入小镇,形成有真实产业支撑的特色小鎮。例如华谊兄弟打造电影小镇、棕榈股份运营生态小镇、中青旅则计划盘活景区资源做旅游特色小鎮。由于这类非房企缺少开发经验,一般会选择与实力房企合作共同开发。

                      特色小鎮发展的过程中出现一些不规范现象,比如数量过多、概念不清,出现了一些滥用概念的虚假小镇、缺失投资主体且没有动工建设的虚拟小镇,特色小鎮与特色小城镇概念混淆等问题。

                      对此,4月19日,国家发展改革委会提出,坚持“规范纠偏、典型引路两手抓,推动特色小鎮有序发展”,在此方针上,各省份共已淘汰整改了385个“问题小镇”。

                      産業新城

                      跟单一的生产型园区不同,産業新城作为城市化、工业化发展到成熟阶段衍生出来的新事物,是涵盖了“生产、服务、消费”等多个功能的城市型经济园区,其显著特征是“产城融合”。

                      谈到産業新城,最主要的一种开发方式是企业和政府共同开发,即産業新城PPP项目。去年财政部公布産業新城PPP项目有114个,长三角39个,京津冀34个,长江中游城市群、成渝城市群分别有21个、20个。

                      産業新城PPP项目的一个典型案例是华夏幸福的固安工业园区。固安工业园区地处河北省廊坊市固安县,与北京大兴区隔永定河相望,园区总面积34.68平方公里。

                      2002年,华夏幸福通过公开竞标,成功与固安县政府签订PPP合作模式,采取“政府主导、企业运作”的市场化运作方式,投资、开发、建设、运营固安工业园区,致力打造“产业高度聚集、城市功能完善”的産業新城。

                      在2013年到2017年間,固安工業園區累計投資330億元,累計簽約項目146個,總投資額達到603億元。固安縣的經濟也因固安工業區的緣故,年度GDP由2010年的63.8億元飙升至2018年250億元,年複合增長率爲18.6%。

                      但是産業新城这种模式由于运营面积广、体量大、前期资金沉淀高、周转慢等问题,必然会遇到非流动资产增加、应收账款增加的问题。

                      某房企2018年年報披露,其應收票據及應收賬款共有344.4億元,同比增加82.11%,其中主要是應收政府園區結算款,同期其經營活動産生的現金流量淨額爲負74.28億元。

                      痛點問題

                      招商引資

                      産業地産是一個多方博弈的遊戲,參與方有政府、運營商和入駐企業等。提高園區的産值以及爲地方貢獻核定的稅收是遊戲玩下去的必要條件,也是每個産業運營商花費心思去思量的一個問題。

                      某市一個軟件谷園區裏,園區管理委員會對該園區的運營商提出要求:項目稅收的標准定在100萬元/畝/年。整個園區有6萬多平方米,折合90余畝,計算下來,整個園區項目每年貢獻的稅收要求爲9000萬元。此外,園區管理委員會還會對入駐企業進行嚴格審核。

                      在園區管理委員會稅收等指標要求下,運營商需要尋求突破,打造園區特色,才能在衆多園區中脫穎而出,吸引優質企業入駐,完成與政府定下的指標。

                      園區的選址是運營商需要突破的第一點,在一個産業基礎良好、産業資源豐富的城市興辦園區,能夠通過園區附近成熟的産業鏈帶動入駐企業的協同發展,更加有利于引進優秀企業甚至龍頭企業。

                      据觀點指數观察的30家样本企业显示,有20家总部位于北京、上海、深圳三个城市,少部分企业总部位于广州、苏州、大连、武汉等城市。东部沿海城市产业环境较好,成为了产业运营商首要选择地址,比如,招商蛇口落地外贸强市深圳,张江高科扎根国际金融中心上海,华夏幸福重仓环京区域……

                      除去选址带来的区位优势,园区配套是吸引企业入驻的又一个关键因素。园区配套不仅限于园区内的基础设施以及周边的交通、环境等设施配套,还包括园区服务配套等,如融资、技术、管理等服务。在张江高科技园区里,张江高科通过对园区企业如七牛信息、天天果园、云从科技等进行股权投资,帮助企业解决融资难题,这是张江高科招商引資的一大亮点。

                      政策优惠也是招商引資的一大利器,通过对园区内特定方向企业进行房租补贴、税收减免、人才补贴、贷款贴息奖励、免征行政税费等,降低园区企业的经营费用,实现园区企业快速发展,充分发挥园区孵化的性质,达到招商引資的效果。例如,亿达中国的大连软件园提出优惠政策,新创办的软件企业,外资(或内资),经认定高新技术企业后,可享受企业所得税15%的税率;对国家规划布局内的重点软件企业,当年未享受免税优惠的减按10%的税率征收企业所得税。

                      當然,除了通過打造園區特色吸引企業入駐之外,特殊的招商模式能夠有效擴大招商資源,達到引資效果。

                      在2018世界经济论坛上,成都高新区通过与欧洲、美国硅谷城市群合作,建立科技园区国际化网络平台,有效引进外资企业。截至3月31日,成都高新自贸试验区共新登记各类型企业39976户,其中外资企业506户,较2018年上半年增加了208家,外企总注冊资金为39.13亿元。

                      另一種招商方式並不是從外部引進企業,而是從內部孵化初創團隊,初創團隊在孵化器成長之後將會被引進園區。這種招商模式爲“衆創孵化+園區招商”,它能夠達成園區健康生態良性循環,實現園區招商閉環。其典型案例的有張江高科的“895創業營”、東湖高新的“關谷創意”等。

                      資金流動

                      産業地産前期投入資金量大、開發周期長、資金回流慢使運營商面臨著巨大的資金缺口,這是微薄的租賃及運營服務收入難以覆蓋的。再加上去年房地産行業融資渠道收緊,融資利率上升,這使得産業地産運營商的資金鏈條承受重大壓力。

                      在這種情況下,資産證券化是解決産業地産資金鏈問題的一種重要方法。園區運營商可以將已建成項目預期租金收益打包進行項目資産證券化,爲下一步園區的進一步開發或者其他園區開發提供資金支持,達到滾動開發項目的效果。

                      國內首例成功的園區ABS在2017年3月14日,固安九通基業公用事業有限公司發行的華夏幸福固安工業園區新型城鎮化PPP項目供熱收費收益權資産支持專項計劃,發行規模爲7.06億元。

                      而全國首例成功的園區CMBN是在2018年3月30日,由北大科技園發行的“北京北大科技園建設開發有限公司2018年第一期資産支持票據”,發行規模爲17.91億元。

                      據統計,今年前半年,關于産業地産資産證券化的産品共有9個,比去年全年數量還要多。資産證券化能夠增加資産流動性,降低籌資成本,對于前期資金嚴重沈澱的産業地産,資産證券化將成爲未來重要融資方式。

                      但截至目前,園區PPP項目資産證券化産品只有華夏幸福的4例,總的發行規模爲62.06億元,呈現出數量少、發行主體局限單一的特點。這主要是因爲資産證券化對發行主體和底層資産有較高的要求。其中對于PPP項目資産證券化,國家發改委提出明確要求:項目工程建設質量符合相關標准;項目已建成並正常運營2年以上,已建立合理的投資回報機制,並已産生持續、穩定的現金流。項目質量、運營年限、穩定現金回報這些標准成爲了園區PPP項目資産證券化道路中的攔路虎,令一些新成立以及運營不佳的園區望而卻步。

                      除了發布資産證券化産品之外,園區上市也能夠有效緩解産業地産企業資金緊張問題。園區上市在很大程度上能夠促使社會上的金融資本流向産業地産,在園區IPO之後回籠資金,爲投資者提供一條安全退出産業地産項目的通道。

                      5月28日,國務院發行的《關于推進國家級經濟技術開發區創新提升打造改革開放新高地的意見》中提到,支持對有條件的國家級經開區開發建設主體進行資産重組、股權結構調整優化,並在准入、投融資和服務便利化等方面給予支持,尤其是積極支持其IPO上市。

                      在上述文件发出来的两个星期后,市场上便传出消息称,深圳某房企拟分拆资产,计划今年底至明年初以房地产信托基金(REITs)形式赴港挂牌,集资不少于5亿美元(约39亿港元),REITs的主要资产组合为工业园。截至去年年底,该房企有26个园区项目,运营面积超722万平方米,其中包括4个签署框架协议的産業新城项目以及6个在建産業新城项目。

                      但分拆工業園香港上市面臨的一個主要問題是沒有可以對標的企業。在香港上市的11支房地産信托基金中,底層物業大部分涉及綜合類物業,少部分爲酒店類物業、零售類物業,尚無以工業園爲底層物業的信托基金。國際上,工業/物流地産信托基金主要集中在日本和新加坡,代表企業是普洛斯、豐樹等。

                      從收益率來看,除去停牌的睿富房地産基金,目前香港10支房地産信托基平均年收益率(股息率)爲5.95%,加上房地産信托基金股價的升值,平均年化收益率在12%左右。

                      根據年報披露園區數據,若撇除公允價值變動收益,該房企近3年園區的平均淨資産回報率在4.6%左右,低于目前香港上市房地産信托基金的平均收益率。對比之下,新加坡工業物流地産信托基金平均收益率爲7.45%,日本則爲4.1%。

                      在租金流入方面,該房企的産房和寫字樓租金在過去一年有一定程度上的回落,租金水平相對其他香港上市基金也是處于低位。

                      目前,該房企還未形成分拆的實質性方案,尚不能切確評估其打包工業園資産以信托基金方式上市的表現情況。

                      回望過去,近些年上市的産業地産企業有:2015年借殼自儀股份上市的上海臨港;2015年吸收合並招商地産上市的招商蛇口;2018年吸收合並深基地B重組上市的南山控股等等。近期合肥城建購買合肥工投工業科技發展公司100%股權,主營業務從房地産領域向産業地産領域開始拓展,這跟南山控股合並深基地B的案例十分相似。

                      可以預想,在國務院發文支持園區上市之後,通過資産重組、股權結構調整優化,園區IPO將會越來越多,而經營政府園區平台的企業在這方面將會有突出優勢。

                      展望

                      當下,中美貿易關系緊張,2000億美元中國輸美商品包括化學品、紡織品、食品等關稅從10%上調至25%。作爲實體經濟的承載者,産業地産發展難免會受到影響,未來將面對不確定因素。目前中國部分涉及低端産業鏈的園區在向泰國、越南等地進行轉移,將最後一道工序放在東南亞國家生産,以減少關增收關稅帶來的負面影響。

                      此外,中兴、华为事件的发生后,国家支持科技产业发展的力度愈来愈大,大湾区规划、科创板注冊制度等多个指示文件的落地,预示着未来科创企业将会在政策资本市场的支持下快速发展。而産業地産作为孵化企业的高效集约平台,必将迎来一个黄金发展时段。

                      但是新的發展階段也將面臨著新的規則制約,現在産業地産更加注重的是産業,産業導入處于重要地位,産業是地産的結果,而園區産值、稅收貢獻等則是輔助的檢驗指標。在新的規則下,過去借産業圈地的取巧行爲走到了盡頭,曾經喊出“産業地産是暴利行業、回報率高達800%”的某家企業也已從新三板黯然離場。

                      這給産業地産行業敲響了警鍾,當舊的商業模式不再完全契合産業發展規律時,企業們都來到了選擇的分岔口:是“深耕本營”或是“走出去”?是“安守本業”抑或是“轉型升級”?選擇並無絕對,但可以確定的是,在這個充滿産業地産發展機遇和挑戰的時代,唯有聚焦于産業、專注于産業,將産業地産進行到底的企業才能發展壯大。

                       

                      撰文:詹興晶    

                      審校:勞蓉蓉



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