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                    • 地产精英 博鳌论剑之三 | 寒冬夜行:地产资本化路径与融资通道

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                      2019-08-08 12:23

                    • 地産資本化路徑面臨什麽樣的問題?最近的政策收緊對業務上有什麽大的影響,以及有什麽樣的化解措施?

                      沈建光:非常榮幸由我主持這一場對話,昨天晚上我們已經爲今天的活動開過了一個比較長的會,我們這一場有房地産商,有做過地産商,然後又變成基金管理公司的,也有五大行的代表,也休專門做海外私募地産基金的,所以涵蓋面非常廣,而且都是非常有經驗的資深的人士。

                      今天這個話題叫“寒冬夜行:地産資本化路徑與融資通道”,我想請各位談談這個問題,在目前資本化路徑面臨什麽樣的問題,最近的政策收緊對各位在業務上有什麽大的影響,以及有什麽樣的化解措施?我想每個人可以先發表一些觀點,然後我們再看看有什麽樣的互動。

                      馮輝明:今天這個話題基本上是大會一直在講的話題,我覺得有些前面的專家或者是房地産界的同仁,有些可能是偏樂觀一點,有些是偏悲觀一點,但大部分人可能是會偏悲觀一點。

                      就我個人的看法,如果我們談地産的資本面,一定離不開大勢。前面談了很多大勢的問題,總體來講做一個定位,應該是不會大起也不會大落,“穩地價、穩房價、穩預期”,從這幾個詞可以定義出,我們在下半年或者在更長的一段時間裏面,基本上是在一個箱體內運行,它上面有頂、下面有底。房價大跌基本上不太可能,因爲在過去的一段時間裏面,開發商的角度有些項目是願意降價的,但是地方政府要守住價格的底線。所以這一塊總體我對大勢的判斷是箱體運行。

                      從金融層面來講,確實是在收緊,最嚴重的是23號文,還有郭主席前段時間的講話,任何一個國家靠房地産是不可能持續繁榮的,這是官方定的一個很明顯的基調。23號文主要針對的是前融這一塊,受到的限制很大。

                      今年上半年的時候,大家從社會資本的供給量可以看出來,前融有一段時間是非常活躍的,包括一些主流的金融機構在一些尺度方面是給得相對比較寬松的,所以後來的政策嚴格來講是一個治理金融亂象回頭看的政策,是公布成果的政策。23號文對前融做了很多的限制,基本上現在再做一些後置抵押的方式,現在基本上是會受到嚴格限制的。還有一個就是對信用類的融資會受到一個限制。

                      昨天我們也看到又發了一個64號文,它主要是針對信托機構的,強調的是要進一步去通道,更多的是主動性的管理,還有控房地産規模,還有一個是加強窗口的指導,窗口以後可能會成爲一種常態。所以這樣整體來看,從金融政策來講是從緊的。

                      一個大的基調可以看到,應該是下半年可以從政策層面定義是穩中從緊。因爲上半年表現的是相對比較進取一點,所以下半年可能會比上半年更加從緊。所以在這種情況下,我覺得對每一個房地産企業,不管是資金面寬裕的還是目前資金面相對比較緊張的企業,我們都再次面臨壓力測試的問題,我們要評估這個政策面會導致市場最終的走向,在上中下這三種情況下,比如在相對比較樂觀、相對比較悲觀,在更加悲觀的情況下,企業的資金面可以支撐到什麽樣的程度。在這種壓力測試的情況下再做現金流管理的動態調整,從企業層面來講。

                      馮輝明:還有就是核心的三個維度,投資性現金流、融資性現金流和經營性現金流,在這種情況下,你一定要有更好的變現資産,在選擇的區域裏面肯定是能夠支撐到有效跑量的一些區域,項目層面也是如此。

                      還有就是我們現在是要求在投資端每一個項目在拿地的時候都要給出資金解決方案,你的初始投資回收期到底在多長時間回收,我們也是有嚴格要求的,一定要在要求的時間內回收,所以對投資端加強目標管控、現金流管控,這個要求更嚴格。

                      另外一個是投資節奏,每個企業要根據自己的壓力測試的結果,對未來形勢的評估要做一些調整。可能資金面寬裕一點的,對未來壓力測試的承受能力高一點的,可能會在投資方面還是保持一定的節奏,可能壓力測試比較大的,最近有些企業已經經受不了壓力測試,在賣一些項目。所以可能要根據各自的情況把握好投資節奏。

                      在融資端,現在在前融和信用類投資的通道被壓縮了,在銀行和信托這一塊被壓縮了,今天演講的嘉賓,有些是做私募股權基金的,包括境外的基金,在股權方面還是有很大的合作空間的。還有就是除了銀行和信托的資金通道之外,前面講的CMBS、ABS這些産品,能夠做的還是可以做,但是我相信大多數企業能做的已經做了,而且有些還受到一定的政策限制。

                      但在這些之外,房地産的金融工具還是比較多的,如果其他的門還沒有完全關上的,可以在目前政策限制沒有覆蓋的區域擴大合作。

                      還有一個,我認爲所有的冬天,每個企業都有它的戰略合作機構、金融支持的機構,這一塊是你抱團取暖之後走出冬天的一個重要的力量。再就是從經營性現金流這一塊,現在大家應該是逐級的建立現金流的平衡,從你的項目層面到區域層面,再到集團層面,所有的都會産生一個正向的現金流的情況下,你的整體才會更加安全。

                      還有就是所有的房地産企業都會關注到回款,如果是面臨著適度從緊的話,在回款這一塊要更加有紀律、更加剛性。當然每個企業都有每個企業的做法,總體而言我覺得是不是冬天,還需要觀望,我自己沒有感覺那麽強烈,因爲大的政策基調給你定的是一個穩中從緊的情況,這個行業還有重要的內需的支撐,但是國家並不希望它的過程熱,我們要看到這個大的基本面。每一次調控都會讓這個行業更加成熟,讓企業更加成熟,我們可以以有限的謹慎繼續展望美好的未來。

                      沈建光:謝謝馮總,馮總是三盛集團的常務副總裁,他是在房地産行業的從業者,也負責融資的工作,所以他從房地産行業的大的方面給我們做了一個總結,從後端、前端,再到開發,給我們做了非常好的啓示性的總結。

                      接下來各位都是在融資方面的專家,有些也有房地産背景,但是現在主要都是在基金方面。第二位有請霸菱亞洲投資的林熙齡先生。

                      林熙齡:這個課題我們看待問題的角度可能有些不一樣,因爲我們是外資,從海外用美元投到國內的,我們看到有危才有機。從國內的運營者的角度來看,資金比較短缺,他們有一些困難,特別是很多開發項目依賴現金流,發金融産品已經比較困難了。

                      我們私募基金投資一般都比較保守,都是以海外的美元爲主,我們投到國內的項目,一般都是資本金比較多的,我們的杠杆比例也比較低。如果沒有項目的,對我們來講就是好機會,過去一年我們看到的機會比以前多很多,都是可以落地的,以前很多洽談了很久,到最後可能價格不行,我們做不到,國內比我們的速度更快。

                      現在我們去不同的地方看有什麽好的項目,不管是股權投資還是我們總體收購,特別是我們融資方面,一般都是用海外銀行去做,所以反而渠道更靈活。

                      我們對整個行業還是比較樂觀的,也希望能夠健康發展,如果房地産出現大幅下滑,對所有人都是不好的。所以反過來簡單來說,現在對海外私募基金反而是一個好的機會。

                      我們在國內融資也可以,那是比較好的項目,現金流比較健康,我們杠杆率也沒有那麽高的,很多銀行都會給我們融資,過去一年我們在國內完成了幾個收購,在國內融資也有,在海外融資也有,都是比較有效的,還有就是費用也是合理的。

                      所以開發商以及一些有項目的運營者,我們在這個環境下,希望能有更多的合作,把融資的架構做得更健康,內資和外資集合起來,渡過現在這個短期的困難期,所以我們也是在努力找項目,我現在還是比較看好的,在政策支持的地方,比如說大灣區,我們是很願意去多一點的,我們也發現融資在這些區,對我們外資來講也是比較健康的,銀行也是很支持的。

                      沈建光:謝謝林總,從兩位的發言聽下來,我沒有感覺到是寒冬夜行,馮總講的也不悲觀,認爲現在是在箱體運行,不會大起也不會大落,對房地産形勢判斷沒有這麽悲觀。第二位更樂觀了,因爲海外資金比較充裕,而且中國現在越來越開放,吸引外資,所以對他們來說是一個好的機會,如果國內有房地産融資困難,他們還很願意提供資金。

                      接下來我們主要是以國內的房地産基金爲主,接下來我想我們討論的話題是不是要改變一下,接下來有請首創財務管理中心總經理廖總給我們介紹一下。

                      廖洋:首創置業在地産業一個老兵,首金資本是首創置業旗下全資的基金平台和金融平台,我們現在也是立足于股東的地産+金融的優勢,在奮力前行,爭取成爲基金的新銳。今天的題目叫“寒冬夜行”,名字確實有點寒意,但是在三亞,在清水灣這種陽光明媚的環境下,以及在這種逆市下,我們也看到了一些機會,和這個寒意應該能形成一些對沖。

                      我從兩個角度分享一下我的想法。第一是從開發商視角,現在很多開發商也是一個綜合型的開發商,也就是從開發商開發業務的視角看這次調控。這次調控應該說力度和調控的決心和以往確實有所不同,這也是中國房地産增量時代發展到一定階段,我想也是一個曆史的必然,也是一個新舊動能轉換的曆史的時機。

                      從這回對于住宅的金融調控,應該是兩個關鍵詞,一個是防風險。怎麽解釋呢?前面各位專家也提到了,這個風險來自兩個方面,一個是整個房地産業,其實主要指的是住宅開發業務的杠杆率,確實比較高,整個行業的杠杆率在78%到80%。第二是居民杠杆,裏面主要就是個人住房貸款,以及公積金貸款,這個杠杆率也到了50%。特別是在開發業務爲主的房地産企業裏,確實我們關注到了有一些利用高杠杆、圖規模,現在形成了有息負債規模比較大、融資比較困難的局面,這次央行也特意對這類企業提示金融機構進行重點的關注,所以從這個角度講,隨著各個住宅開發業務融資渠道的收緊,這次從開發商的角度確實感到了一絲的寒意。這是我的第一個視角。

                      第二個視角,剛才提到這次就是住宅的開發業務發展到一個曆史階段,對房地産企業是一個新舊動能轉換的時機,也是剛才提到的增量市場與存量市場轉換共存的時期。現在對于存量市場作爲基金管理者來說,我們也是一個持牌的股權私募投資基金管理人,我們看到的更多是機會。在這種挑戰下,我想市場蘊涵了大量的機會。這是我從另一個時代看待這個問題。

                      廖洋:從個人對下一步市場的展望來看,第一,金融對開發企業收緊,我們看到接下來的兼並收購應該會大量出現,目前還是局限于項目層面和資産包層面的,開發商處理這些項目和資産包,因爲金融機構收緊了,這其實是在向同行融資,也是緩解資金壓力的一部分。

                      第二,短期內應該不排除有一些結構性的促銷的安排,快速地回籠資金。

                      第三,開發商應該會更加關注現金流的管理,通過這次的調整,真是要建立一個底線思維,就是任何時候都需要給自己一個能主動選擇的權力,一定在你的資金管理裏要確定一個最佳貨幣持有量和一個保底的貨幣資金持有量,應對不同形勢下的發展。這是從市場角度來看自己的一點想法。

                      通過這次的形勢的變化,我們現在從增量到存量並存的階段,開發商的投資結構、資本結構都會發生相應的變化,也就是在這個時機給地産股權類的投資帶來了機會。不管是海外基金還是國內的基金,對于這種權益性的資本,現在經過大浪淘沙,開發商對權益性的資本有了重新的認識,也有了更加迫切的需求。

                      從債到股的思維,從開發商角度來講,和金融機構來講,都需要去轉換。我們以前的住宅業務是一個低風險、高收益的發展階段,所以從開發商角度講,他願意支付一個相當高的固定收益,去引入外部的資金,現在進入到整個房地産業住宅開發業務毛利率持續下降的階段,金融形勢趨緊的形勢下,權益類的合作應該是下一步的趨勢,從債過渡到股,它有一個過渡階段,夾層類的應該是在近期和未來一段時間內成爲一個市場合作的主力,這個夾層就包括有限合夥的中間級、可轉換的債、轉換票據,或者說類優先股這種結構性的資本安排。

                      開發商在這種曆史時期,也會下定決心,實現真正的轉型。大家關注到去年商品房的銷售數據,一共是15萬億,想短期找到一個這麽大的市場,能夠容納住宅業務的資金,或者說這種發展,肯定是逐步有一個過程。我們也會看到,存量的房地産市場有450萬億的規模,假設是這個量級,每年有1%的交易,那就是4.5萬億,有1%的城市更新或者是存量改造,又是4.5萬億。

                      我们的政策已经给了开发商一个引导,这次730的政治局经济會議也提出来了,下一步除了住宅业务,做到住有所居,保证长效机制,实现稳房价、稳地价、稳增长的预期以外,还特别提到了把城市更新、老旧小区的改造,以及城市停车场这种公共配套设施,以及物流冷链地产,这种很具体的引导的规定写到了整体的文件里面,其实也是结合我们这个形势,开发商应该下定决心去进行转型。所以我们目前所说的开发商这个名词,未来会与投资商、运营商并行,从住宅业务转型到存量地产的业务里面去。

                      沈建光:廖總給我們全面的闡述,不管從基金的角度,而且也從發展商發展的角度談了一些建議。

                      接下來一位是盛世神州基金的李萬明總,我們昨天聊下來,您的觀點好像相對比較悲觀一點,對形勢看得比較嚴峻,下面聽聽您的觀點,是不是符合我們走進寒冬的看法。

                      李萬明:我的看法跟前面幾位有點不太一樣,我覺得形勢還是比較嚴峻的。我想說三個方面:

                      第一,我們要領會、理解中央對房地産風險的擔憂。實際上這兩年房地産價格的上漲確實有點太快了,已經遠遠背離了大家的承受能力,我們也知道,很多租金收益率也非常低,只有百分之一點幾的租金收益率,不少四五線城市已經形成了非常大的新的庫存,這也不是中央希望看到的,也不是我們房地産行業希望看到的,所以問題還是比較嚴重,所以要采取措施,防止又一次哄搶土地、擡高地價、形成房價的再一輪傳遞,要采取一些嚴厲控制措施,明確地提出來不拿房地産作爲刺激,我覺得應該理解這個政策,確實中國的房地産應該控制價格的上漲。

                      第二,這次對金融和資金的控制真的會有很大的影響,所以從這個角度來說,可以理解成是寒冬。原來主要的通道都受到了約束,可能有些信托公司、銀行基于以前的長期合作,還在跟你探討、磋商以前的做法,但是很顯然速度會放緩,有些企業的標准會提高,有些資金可能最後會落實不到位,比如說信托要做的備案就做不下來,盡管它是事後備案,它是要進行溝通的,更不要說窗口指導,告訴你不要再有新的增量。所以我建議開發商們在這種時候要早做打算,嘗試各種融資渠道,各種促銷的辦法早點開始做,大量拿地甚至高價拿地的動作要停止。中央下決心控制資金、控制新一輪的房地産的泡沫,一定會把它的政策落實到位。

                      第三,站在房地産私募股權基金的角度,我覺得還是有機會。首先大勢上,很多城市集群,包括西部、中部興起的新的城市集群,都還是有城市化進展的余量,很多城市是有吸引人口的能力的,從居住的角度還是有需求。所以很多開發商在這樣的地方拿地,我們是非常支持的,我們作爲房地産基金也願意在這些區域去參與合作。

                      房地産行業有機會的時候,私募股權基金的投資是安全的,盛世神州這三年來已經開始在往股權合作方面轉移,我們希望在今後的一段時間內,能更好地與開發商合作,在好的區域,有好的銷售回流的區域,有好的投資回報的區域,我們可以進行充分的合作。

                      當銀行、信托的資金不能投向房地産的時候,恰恰是房地産私募股權基金的春天。我們可以回想一下,2010年就是這樣的狀況。當然我們要合規,也要規範運營,要讓證監會對我們放心,讓國家對我們放心,我們不要盲目地加杠杆,我們應該在合理的範圍內與開發商進行合作,共同分享在長三角、珠三角、長江中遊城市群、環北京區域的發展過程中的城市化的紅利。

                      沈建光:謝謝李總,接下來一位也是來自私募股權基金的郭馨孺,是從彙聯金融過來的,也是彙聯科技的總裁,她也是活躍在房地産私募基金的專家。

                      郭馨儒:前面的大佬已經把市場說得差不多了,我專注在地産基金的層面說一下我的觀點。我確實對這個市場現在的政策不那麽樂觀,包括昨天晚上我們在討論完了之後,又看到出了64號文,主要就是一個觀點,第三季度信托關于房地産的部分要做到零增長。

                      我今天早上又看到了一個做基金的朋友分享了一個新聞,是關于32城開始檢查銀行房地産融資方面的新聞。其實政策已經非常明顯了,關于房地産融資這個層面,至少在債權融資層面會略收緊。

                      但是我覺得對于我們做地産基金來說,確實現在系是一個機會,這個機會是在于,去年以及前幾年我們想做股權投資基金的時候,很多地産商都不能夠出讓股權,不願意出讓股權,因爲那個時候會覺得這個項目還是很賺錢的,我爲什麽要把未來的利潤給你分呢?我希望的是債權,我希望的是股+債。

                      從去年年底到今年上半年,我們談的股權項目越來越多,開發商越來越願意分享股權。這部分如果是真的股權,目前在備案層面其實還是可行的。但是有一個問題,大家可能要考慮一下,就是地産商現在還是存在于一個希望被動融資、希望金融機構給我做債或者做股權,然後我去找到你們背後的資方給我投資的情況。

                      我建議房地産的這些大佬們,你們還是要清醒一點,變被動爲主動。一個是存量市場,你們掌控了大量的小區,其實我們的投資人大部分都是小區的業主。如果說我們可以去說動你們的業主來投我們的地産基金,其實你們也可以,只不過你們不夠專業,你沒有說清楚整個交易結構,而且你不夠中立,你沒有辦法說動投資人去投資你的時候相信你。

                      剛才中信資本的嘉賓也在分享,專業的地産基金機構跟開發商的合作,一方面是項目的合作,另外一方面是對于存量市場以及社區的挖掘的合作,這個合作一方面是我們去設計交易結構,然後做一個中立方,另外一方面是我們教你們怎麽讓你的業主更相信你,怎麽讓市場投資人更相信你,怎麽去把你分享給投資機構的利潤,分享給相信你、一直跟著你的業主。這些業主跟著你們去買房,在這個過程當中,他們已經賺了一輪、兩輪,他對于你們的信任程度其實要比金融機構高得多。當然有很多開發商已經在做這方面的努力了,只不過努力的程度還不夠高。這是一個層面。

                      另外就是在基金的層面,你要找到合作夥伴,一方面是能夠幫助你去融資的,另外一方面是能夠幫助你去解決你後續的地産融資的問題,包括剛才說的發CMBS、ABS,這些公開市場的交易手段,大家已經用得差不多了,包括在海外發債。

                      我認爲從今年下半年到明年上半年,非標的融資可能會成爲市場的主流,非標融資到底怎麽做?其實我們是有很多方案的,當然在這邊這麽公開的場合也不太方便說,接下來我們也希望跟大家能夠有更多的交流。

                      沈建光:謝謝郭總,她給發展商提了一個非常具體的建議,而且也爲她們做了一個廣告,大家有什麽需求可以找她私聊。接下來一位是戴德梁行中國資本市場董事陳彩麗女士,請她介紹一下她的看法。

                      陳彩麗:我們公司是五大行中最早進入中國的,我最早是在投資部門。我們這幾年的業績還不錯,去年我們做了800億,台下和台上的很多嘉賓都是我們的合作夥伴。這兩天大家都聽了很多,未來一段時間有些什麽危機,但是我可能更加想多一點分享的是,我覺得房地産還是很靈活的,就是投資機構,包括開發商也是非常靈活的。對于他們怎麽去解決短期的融資的情況或者是困難,我有幾點想要分享的:

                      第一,從去年的一些大宗交易來看,跟以前不一樣的地方是,以前是GP,後面有一堆他們的LP做投資,但是這兩年開始,很多GP和GP的聯合投資,包括我們去年做的北京東二環的合生,也包括我們今年年初做的上海的浦發,都是一些聯合的投資,都是很大的基金公司的投資。因爲其實前來交易的標的都很大,如果你說在現在融資比較困難的情況下,而你又必須做這個投資的擴張,其實聯合投資是其中的一個方式,我們看到很多的案例也是這樣進行的。

                      第二,我們看到現在開發商的想法也是有點改變的,我們最近在做一個項目,開發商有他自己的一個項目,我們幫他引入了一個外資的基金,外資基金是小股進入,但是它享有一個優先的收益權,就是咱們收益之後先派給他,再派給開發商,中間如果還有利潤分成,打了再按股權比例來分。目前很多開發商和基金都比較容易接受這種方式,我們現在也正在談,也有一些房地産基金現在提供一些夾層的貸款,我知道林總他們公司也是有這個業務的。

                      第三,去年開始有一些開發商考慮出售一些他們的重資産,想回籠部分的現金,再去開發他別的業務。給大家分享一點數據,在去年全國大概是3000億左右的大宗交易中,75%是在一線城市,其中有40%是辦公樓的項目的退出。如果開發商想要在短期回籠一些現金,可以考慮一線城市的辦公樓,可能是一個比較容易找到退出方式的産品。因爲很多開發商想到退出的時候,會想我要不把二線、三線的項目退出,但是在目前的情況是比較難的。

                      另外就是有關短期的類REITs,像ABS或者是CMBS,剛才很多專家都講了,這些産品的來源、目的等等,其實我覺得這也會是一個短期的對開發商和投資機構的退出方式,它也是一個融資的工具,但是你發了CMBS、ABS,還是保留了一定的彈性,你還是可以做一個完全百分之百股權的退出。今年年初我們做的浦發的項目,就是在上海交易所發的第一個類REITs,也是中國辦公樓作爲類REITs的項目,當時是海航持有的,我們也是通過市場化的方式,把它出售給凱德和它的合作方,所以ABS、CMBS是可以解決短期的問題,在銀行貸款有問題的時候,可以融到一筆錢,比例可能比銀行貸款還要高一些,你要想實現完全退出也是有一定可能性的。

                      我主要分享這幾點,大家這幾天聽到的負能量還是比較多的,我給大家講講我們怎麽解決短期的挑戰的問題。

                      樊振東:非常高興有這麽一個機會跟大家分享一下有關房地産金融,特別是在近半年金融政策變化的情況下的一些心得。

                      首先簡單介紹一下長安不動産。長安不動産成立4年左右,時間比較短,專注于住宅房地産增量市場的股+債的投資和商業存量市場的並購和運營,是一家專業投資機構。我們在這4年的展業過程當中,因爲我們有信托的背景,所以跟信托做了很多的合作,在這個合作過程當中,我們也發現了一些開發商在過去幾年特別重視債權融資的動因。

                      之前跟很多開發商朋友交流的時候,有這麽一個規律,或者說是一個段子,“規模決定地位,地位決定融資,融資決定利潤”。這兩天一些嘉賓就規模排名這個事發表了不同的觀點,站在融資的角度上來講,我覺得這還是蠻重要的,這也是在接下來融資收緊的環境下如何去應對的一個背景。

                      最近一段時間跟一些信托的領導在溝通的時候,大家也都形成了一個共同的認識,隨著未來融資的收緊,每個房地産公司的融資性現金流必然會下降,如果說又想保持你的發展規模不掉隊,要保證你的負債率不降低,最容易解決的方案就是做股權合作,跟一些做股權合作的機構合作,通過讓渡一些股權,從而把自己的自有資金分解在不同的項目裏頭,進而保持自己的流量、規模能夠繼續穩定在這個排名上,進而去提高你在市場上的占有率,從而獲取金融機構的支持,這也是剛才幾個嘉賓,特別是基金的朋友都提的,在後面要給開發商的建議,就是提高股權合作,提高股權融資的建議。

                      樊振東:今天這個題目說寒冬,是不是寒冬,要看在什麽時間背景下認識這個問題。中國的房地産發展也就20多年的時間,我相信我們在座的這些人的父輩基本沒有從事房地産的,也就說明這個行業還是蠻短的時間,但是你看國外的房地産的發展,發展上百年的企業非常多,也沒有哪個國家的房地産死掉的,所以長期來看這個行業還是非常有前途的,這也是中國發展過程中必然的一個階段,只是遇到一個大浪花裏面的小波浪的時候,我們怎麽應對的問題。

                      在昨天的一些嘉賓演講裏也提到了一些建議,我也比較認同,一個是在接下來特別是未來的一年到兩年的時間裏,提高經營性現金流的絕對量,以彌補融資性現金流的下降,這可能是紮紮實實的要去做的一個工作。

                      另外一個,中國這個市場很大,過去住宅房地産有一個現象,叫做一榮俱榮、一損俱損,國家一鼓勵,一二三四線全部紅紅火火,一調控,好像覺得都有問題。但是隨著調控政策的變化,不管是一城一策,或者是一二三四線所處的發展階段不同,無論它的城市化率還是城市建設的階段的不同,都導致了不同類型的城市都有不同的投資機會。

                      長安不動産在這四年當中,我們並不拒絕在地級市的投資。可能一些品牌開發商、百強企業更多的關注三四十個省會城市或者是計劃單列市,這麽多企業都在這些城市裏去搶食,客觀上來講,競爭壓力還是比較大的,據我了解很多的開發商在這種省會城市競爭非常激烈,武漢、成都、鄭州等等這種類似的城市,好多開發商的項目是虧損的。但是在中國的地級市裏面還是有一些機會的,中國的地級市有294個,我相信在這裏面找到10%到20%具備投資機會的城市也還是比較容易的。

                      除了在已有的城市提高去化、提高經營性現金流的比重,同時重新根據現在的情況做一下布局,可能過去那種城市布局大家都有些趨同性,要麽一起都去一線城市了,要麽一起去三四線城市,情況不好的時候又都集中回流到一二線城市,我覺得在未來或者是在接下來的兩到三年,可能更多的是應對這種融資環境收緊的情況,要進行一個重新的布局的選擇。

                      這是結合目前金融環境收緊的一點看法。因爲這個收緊的背景或者說原因,剛才大家介紹得比較多了,我就不贅述,主要是談一下我們在不動産股、債權投資過程中我們的一些做法,長安不動産不拒絕地級市,同時也希望跟更多的開發商在股債權合作當中共贏。

                      沈建光:謝謝樊總。最後一位是華潤資本地産基金董事總經理王可旸總,您是最後一位發言,不光請您講一下您的觀點,也請您給我們做一個總結。

                      王可旸:剛才各位嘉賓、各位老師講了非常多,很多政策、背景、宏觀的分析,包括戰略、戰術上的打法都提到了。我這裏分享一下我們的一些想法,另外也給大家提一些建議。

                      華潤資本是華潤集團旗下做私募股權基金的一個平台,我們不止做房地産基金,我們涵蓋大健康、新能源、節能環保、科技板塊,房地産是我們最早的一個板塊,我們做房地産基金已經13年了,2006年就開始做了。這13年來我們正好走過了中國大陸房地産最紅火的時候,到進入所謂的白銀時代,或者到現在的融資寒冬的階段。我們最早做的時候也是做的純外幣的基金,我們做了大概7年的純外幣基金,到2013年左右才做人民幣基金,也就是說華潤資本旗下所管理的房地産基金裏面有人民幣,也有外幣。剛剛主持人讓我總結,我不敢當,我們這邊正好是外幣基金和人民幣基金都有做,純股權類的一些想法,我跟大家探討一下。

                      我們和華潤集團旗下的華潤置地是兄弟公司,華潤置地的開發能力是比較強的,我們最開始做純股權,不做債,做商業比較多。我們從2006年開始就開始募集純股權,最開始我們做的是外幣,外資現在是有一些錢的,而且在現在這個政治格局下,在中美貿易戰的背景下,我們最近接觸了一些歐洲、以色列、中東的主權基金,我們比較欣喜地看到他們在未來的1—3年會加大在中國大陸區域投放的資金量。

                      因爲過去20年這些基金全部是投美國,或者美國投90%,中國投10%,他們看到未來有可能兩極化,有可能中國和美國會形成兩個主要的經濟體,而且會是相當持久的過程,所以這個情況下我們看到有很多大型的主權基金,國家級的基金,他們會加大對中國的投資,加大的級數大概是10倍左右,原來他可能一年只布20億美元,現在一年想布200億美元。

                      在這樣的背景下,外資其實是有一定的機會的,當然這裏面外資比較看中的是我們的管理能力和運營能力。所以我們的開發商、投資機構或者管理人,如果在有一定的實力的情況下可以考慮境外的融資。

                      人民幣這一塊,我們也是要融股權,我們也遇到之前幾位朋友談到的類似的問題,信托、銀行、保險有些錢進不來,我們之前一只人民幣基金也遇到了後續擴款的問題,我們在國內做的更多的就是抱團取暖,我們跟別的人民幣的GP合作,共同拿一些項目。

                      我們現在比較看中的是一些預期半年會進入困境時代的困境資産,它並不一定是不良資産,有的開發商在這個項目上或者是在這個區域上有一些問題,或者是一些政策問題,他缺少資金,現金流可能會有一些緊縮的情況,所以我們會跟國內的一些人民幣的基金,以Co-GP的形式去投資,這是股權的錢,我們在備案或者政策上是沒問題的。

                      最一塊是很多人談到的,我們做商辦爲主,我們一定要跟保險公司合作,我們過去兩年也主要是跟國內或者國際上大的保險公司合作,從商辦的角度出發,保險的長期穩定的資金,從私募股權基金管理人的角度是一定要獲取的一個資源的渠道。

                      沈建光:大家的分享很精彩,很多方面都涉及了,不光對房地産商,而且對房地産的資金,總的來說是要從債權類轉到股權類的趨勢,來解決寒冬的問題。

                      本環節到此結束,感謝各位的發言,也感謝各位聽衆的耐心聽講。

                      主持人:謝謝各位分享嘉賓,請各位到舞台中央合影留念。

                      (合影)

                      主持人:再次掌声感谢各位嘉宾为我们带来的精彩分享,今天上午的大會議程到这里就全部结束了,再次感谢各位的积极参与,下午论坛开始的时间是14点,我们稍后见。

                      審校:勞蓉蓉



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