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                    • 信貸緊縮下的房企融資術:中海、華潤、龍湖的“非典型”樣本

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                      2019-08-13 15:32

                    • 他們究竟練就了怎樣的低成本融資之術?

                      在金融監管加強、去杠杆以及信貸緊縮背景之下,房地産行業正面臨一場嚴峻的融資考驗。

                      2019年以來,房地産融資政策步步收緊,融資環境嚴厲至極。各大房企雖“各顯神通”,但結果卻是行業分化進一步加強。7月8日,中海地産發行一筆票息爲2.90%的5.5年期20億元港幣固息債券,刷新了同行業的最低利率。

                      身爲央企的中海地産能夠獲得低成本融資並不難理解。相比之下,民企更難抵禦融資寒潮。不過,行業內也始終存在例外。民企代表龍湖集團在2018年的平均借貸成本仍低至4.55%,僅比華潤置地高0.05%,比中海地産高0.25%。即使是在2019年融資渠道全面受阻的情況下,龍湖集團也于今年2月發行了一筆融資成本僅爲3.99%的五年期債券。

                      他們究竟練就了怎樣的低成本融資之術?

                      融資場上的“優等生”

                      房地産是受政策調控影響最大的行業,而在諸多政策之中,房地産融資的相關政策更是影響房地産發展的重要因素。如今,調控高壓之下房企融資渠道正全面受阻,包括銀行貸款、房地産信托、境內外債券等全面收緊。房企如今面臨的融資環境可以稱之爲“雪上加霜”。

                      一个房企的融资规模代表了投资企业对其盈利能力的信心,融资成本则体现了该房企的综合能力。融资寒潮之下,中海地产、华润置地、龙湖集团三家房企可以称之为行业融資場上的“優等生”。三家房企具体表现为融资规模大且融资成本低。根据公司年报统计,上述三家企业在2018年有息负债额分别为1198亿元、1352亿元、1574亿元,同比2017年增长55%、24%和13%,增幅可观。与此同时,更令业界艳羡的是这三家融资成本仅为4.55%、4.5%、4.3%,处于行业较低水平。

                      華潤置地公告顯示,2019年上半年公司已經進行9筆融資。其中,2月份,華潤置地完成8億美元境外債券發行,其中3億美元5.5年期票面利率爲每年3.75%,5億美元10年期票面利率爲每年4.125%。

                      同爲央企,在7月份房地産信托、境內外發債、ABS等融資渠道紛紛受限背景之下,中海地産于7月8日首次在香港設立境外中期票據(MTN)計劃。其中,中海地産發行的10年期美元債以3.45%的券票息,創造了行業債券發行利息成本最低的記錄,同時也刷新了中海曆史上10年期債券的最低利率;而票息爲2.90%的5.5年期20億元港幣固息債券,則刷新了同行業的最低利率,且創造了中資企業境外公開發行的最長年期港幣債券。作爲央企,中海一向可以以較低成本拿到大規模且低成本融資,但在當前融資形勢趨緊背景下,能以如此之低的利率水平發行債券依舊是不容易的。

                      龍湖作爲民企,其融資能力與中海、華潤不相上下。根據龍湖集團公告,2019年以來,龍湖共進行兩筆融資。2月20日及21日,龍湖公開發行2019年第一期公司債券,發行規模共22億元,包括發行規模爲17億元的五年期債券,票面利率爲3.99%;發行規模爲5億元的七年期債券,票面利率4.7%。7月19日,龍湖公開發行住房租賃事項公司債券,共20億元,包括發行規模5億元的五年期債券,票面利率低至3.9%,以及發行規模爲15億元的七年期債券,票面利率爲4.67%。可以看出,2019年以來,龍湖的融資能力也可媲美央企。

                      澤平宏觀指出,在規模管控的大背景下,任何房企融資都面臨困難。但對于金融機構來說,大房企優于中小房企,國企優于民企。在此背景之下,行業洗牌,並購重組。

                      如此看來,企業規模大且信用評價較高,中海、華潤、龍湖這三位“優等生”自然容易脫穎而出。

                      龍湖的融資競技之道

                      相比央企的融資優勢,民企則更多依靠其高度自律的融資技能。

                      龍湖集團在2018年年報中表示,公司憑借出色的融資能力,以真金白銀把握行業調整期的戰略主動。在資本市場,選准窗口,實現境內外債券的最優發行;在銀行端,高信用保障了額度與利率的雙支持--總行級授信總額超2,000億,全年平均融資成本則保持4.55%的低位。頭寸的寬裕,是公司始終保持既定投融資和運營節奏的踏實底氣,這份底氣在當期尤顯珍貴。

                      這份“底氣”從哪兒來?“我們沒有用任何高成本融資的方式,非常自律,才使得今天的龍湖有這麽多授信額度。”2018年3月,龍湖集團執行董事邵明曉曾在業績會上表示,過去三年,在整個行業加杠杆過程中,龍湖可能是極少數沒有用過非標、影子銀行、信托的企業。

                      此外,從債務結構來看,龍湖集團亦表現優異。龍湖2018年年報數據顯示,在龍湖3660.66億元的總負債中,合同負債(預收賬款、回款)和有息負債(銀行借款、債券等)分別爲1124.40億元和1198.20億元。有息負債中,一年內到期債務爲人民幣117.4億元,僅占總債務比例9.8%。而龍湖集團的經營性收入今年將實現100億,明年達150億,將完全覆蓋全部利息支出。

                      從現金短債比來看,較高的現金短債比意味著較好的償債能力,房企也就更易獲得投資人的信任。龍湖集團2018年現金短債比爲3.9。據統計,截至2018年底80家上市房企的現金短債比平均爲1.73。其中,現金短債比超過1的企業有47家,華潤置地以4.78的現金短債比位列第六,龍湖集團位列第七。

                      較好的評級表現也有利于房企拿到低成本融資。

                      以龍湖集團爲例,目前國際三大評級機構標普、穆迪、以及惠譽給與龍湖的最新評級分別爲“BBB-”、“Baa3”、“BBB”;此外,大公國際、中誠信證評、新世紀均給予龍湖“AAA”評級。因此,龍湖也成爲行業內唯一的境內外全投資級民營房企。

                      審校:勞蓉蓉



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