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                      2016年房地産政策更爲寬松:去庫存和保投資是關鍵

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                      2016-01-11 11:11

                    • 不僅2016年中國房地産政策會堅持鼓勵、支持的取向,未來幾年政策反複的可能性非常小。

                      龍斌 2015年房地産有兩大看點,一是房地産市場回暖。1-11月,全國商品房銷售面積和銷售金額分別爲10.93億平方米、7.45萬億元,同比分別增長7.4%、15.6%,而直到5月份之前還是負增長,其後一路上升,樓市回暖,城市之間的分化也較大。二是房地産政策完全實現從抑制到支持的“華麗”轉向。過去幾年不斷用行政手段限制需求,2014年開始限購限貸松綁,到2015年完全確立支持、鼓勵購房需求的新的政策取向。

                      具體來看,2015年房地産政策在六個方面放松:

                      1、限購退出:2014年46個限購城市絕大部分放松或取消限購。2015年除北上廣深(三亞實際已經退出限購)四個城市,限購徹底解除,買房不再需要房票。

                      2、330新政:3月30日,央行、銀監會、住建部聯合下發《關于發展住房公積金個人住房貸款業務的通知》;財政部、稅務總局發布對個人轉讓住宅營業稅進行調整的通知;兩個文件合爲330新政。主要內容包括:降低二套房首付。對已經擁有一套住房且相應貸款未結清的居民家庭購二套房,最低首付比例調整爲不低于40%。實際是限貸松綁。放寬公積金貸款。使用住房公積貸款購買首套普通自住房,最低首付20%;擁有一套住房並已結清貸款的家庭,再次申請公積金購房,最低首付30%。存量住房轉讓營業稅5變2。個人轉讓購買2年以上普通住宅免征營業稅。

                      3、公積金及商業貸款首付調整:9月1日,住建部、財政部、央行再度下調二套房公積金貸款首付比例,由原先的最低30%降低至20%;9月30日,央行、銀監會發通知,不限購的城市,居民首次購買普通住房,貸款最低首付款比例不低于25%。10月,住建部等三部委再推公積金異地貸款、擴大提取範圍等政策。通過降低公積金、商業貸門檻,支持自住購房。

                      4、放寬限外:8月3日,住建部等六部委下發《關于調整房地産市場外資准入和管理有關政策的通知》,對有關外商投資房地産企業和境外機構、個人購房的部分政策進行調整。外資機構和在中國工作、學習的外國人可以購買符合實際需要的自用、自住商品房,對于實施住房限購政策的城市,境外個人購房應當符合當地政策規定。

                      5、調整優化供應結構:3月,國土部、住建部發布《關于優化2015年住房及用地供應結構促進房地産市場平穩健康發展的通知》,促進去庫存,調整結構。主要內容包括,控制供應規模。住房供應明顯偏多的市、縣,減少住宅用地供應量直至暫停計劃供應;住房供求矛盾比較突出的熱點城市,有效增加住宅用地供應規模。優化供應結構。允許房地産開發企業不改變用地性質和容積率等前提下,適當調整套型結構,調整戶型。房地産供應明顯偏多的,主管部門可以通過調整土地用途、規劃條件,引導未開發用地轉型于新興産業、養老産業、文化産業、體育産業等。商品房轉保障房。允許將符合條件的商品住房轉爲棚改安置房和公共租賃住房房源。

                      6、地方積極動用戶籍、稅費減免、補貼購房等措施去庫存,欲激活市場。全國絕大多數省市出台了各種鼓勵購房措施。

                      爲什麽房地産政策反轉?分析原因對于判斷今後幾年的房地産政策走向非常重要。

                      原因一:新常態經濟不斷減速下行,新的經濟增長動力並沒有找到,房地産作爲的支柱性産業在衆多行政限制性政策打壓下,萎靡不振。衆多上下遊産業,地方財政、稅收都受到影響。而對房地産的行政限制性政策恰恰是強刺激、寬松貨幣政策的經濟高增長時代的産物。整個經濟發展的大環境發生巨變,限制性政策已經不合時宜。

                      原因二:限制性政策帶來極大負面效應,開發投資和建設開工快速下行,庫存高企,土地市場清淡,嚴重拖了經濟增長的後腿。

                      國家統計局的數據顯示,2015年前11個月,全國房地産開發投資8.77萬億元,同比增長僅僅1.3%,其中,住宅投資5.91萬億元,增長僅0.7%,增速不斷回落,爲近年罕見。新開工面積下降15%左右,土地購置面積和金額都大幅度走低。投資建設疲軟已危及經濟,促使決策層調整過去的不當政策,轉爲支持房地産,保開發投資。這是政策轉向的根本原因所在。

                      數據來源:國家統計局

                      庫存量高企也是政策回到積極支持購房的重要原因之一。最新的數據顯示,全國商品房待售面積不斷走高。11月末,全國商品房待售面積6.96億平方米,比10月末增加1004萬平方米,是2011年底待售面積的2.3倍。不少城市特別是三四線城市的商品房庫存量大,去化周期高達4、5年甚至更長時間。高庫存如果不化解,可能會帶來一系列的問題,特別是開發投資和開工建設無法正常增長,地方土地收入將枯竭,金融風險加大。去庫存成爲房地産政策需要盡快解決的焦點問題。

                      數據來源:國家統計局

                      政策是服务于经济的,房地产政策亦不例外。新常态下,中国经济要顺利完成转型升级,渡过消化过剩产能的阵痛期,仍需要时日,不可能一蹴而就。基于这个判断,我们认为,不僅2016年中國房地産政策會堅持鼓勵、支持的取向,未來幾年政策反複的可能性非常小。今后几年中国房地产政策进入稳定期,与新的经济周期吻合。

                      2016年房地产政策的主旋律是去庫存,拉动房地产开发投资是主要的任务。中央经济工作會議把化解房地产庫存列为2016年的重要任务,预计2016年房地产政策更为宽松。

                      新的一年可能出台的政策包括:购房按揭贷款利息抵扣个税;首套或二套普通住房首付比例继续下调鼓励农民进城买房落户(中央经济工作會議把这个举措与推进新型城镇化结合起来);放宽户籍限制,鼓励购房入户(中央经济工作會議将鼓励常住外地人购房与鼓励租房、扩大公租房覆盖范围统筹起来,深化住房制度改革);回购商品房作为棚户改造保障安置房或保障房;打通房企上市融资发行债券渠道;推进公积金或房贷证券化;购房税费减免等。

                      把握2016年房地産去庫存、保投資的關鍵詞,預計二三四線城市直接受惠,一線城市政策全面放開的機會不大,但存在微調機會,畢竟一線城市還保留了相當多的過時的限制性措施。2016年貨幣信貸環境依然趨于寬松,在房地産政策保駕護航下,全國房地産市場表現應該好于2015年,但部分庫存高企的三四線城市樓市表現不容樂觀。

                      龍斌 合富辉煌房地产经济研究院院长

                      撰文:龍斌

                      審校:勞蓉蓉

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