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                      出清库存或需5年 房企利润将被吞噬

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                      2016-01-14 18:08

                    • 2.4年的庫存去化時間,再考慮到新增土地出讓,出清時間可能會達到5年之多,而對開發商來說,大約3.8年的借款利息將吞噬掉所有的利潤。

                      測算1998年房改以來的已開工未銷售數據,全國隱含住宅庫存爲28億平方米,按照目前去化速度隱含去化周期2.4年,遠超所謂的8-16個月的正常區間。如果按照通常市場上統計的房管局已拿證未銷售庫存,當前周期處在11個月,對比出來,可以看出存在大量的已開工未拿證項目,按照比例計算約18億平方米。

                      由于均爲早年拿地,在經曆樓市牛市,這些項目從是否賺錢的角度來說均很賺錢,同時,越早拿地,越靠近當前的市區,位置也更好,但是問題出在去化上,也即開發後無法售出,考慮到已開工地塊大多通過四大資産管理公司、房地産信托、房地産私募基金等金融機構做抵押融資,可能會出現較多隱形壞賬,具備品牌溢出效應的公司未來可通過與相關金融機構合作的形式來進行處理。”

                      庫存增量基本都在二三線城市,單從去化角度,二線城市的情況更加嚴重。繼續按照上面的測算,一線城市的庫存並不明顯,特別是在2009年還出現過供不應求。從新增庫存情況來看,以2008年爲基數,2011-2014年間,二線、三線城市新增庫存爲2008年的1.86和1.90倍,同時在銷售端,二線、三線城市的銷售比變化也幾乎完全一致,也就是說,二線和三線城市的庫存情況幾乎同樣,如果再考慮到二線城市中存在部分非常好的城市,例如武漢、南京、蘇州等,排除這些城市後,可以看出二線城市的真實情況比三線城市更加嚴重。

                      二線城市的問題不僅在于庫存,更是在于因人口流動帶來的財産轉移。由于我們統計的二線城市均爲省會城市和計劃單列市,所以從經濟狀況來看,基本都爲所屬省的核心,天生的無法避免經濟增長的高投入,然而與之對應的購買力在人口流動中出現不匹配,一方面,本市人口向經濟密度更高的區域流動,例如一線城市,而這會帶走上一代的財富,另一方面,周邊人口進來,而他們甚至不能帶來財富,因爲他們需要依靠自己去創造財富補貼家用。這樣,就使得二線城市反而成爲庫存累計嚴重的地方。

                      之前的測算,28億平方米的庫存,從消化的角度來說沒有任何問題。我們測算當前的戶籍人口人均面積爲33平方米,基本處在合理水平,按照常住人口口徑計算的城鎮人口還存在2.6億人的住房需求,如果使他們去消化這28億平方米的庫存,對應的人均面積僅11平方米,所以,單從當前的看似過剩的住房供給總量是否能夠消化,是擔心過度了。

                      那麽,需要考慮的就是結構和時間問題,結構上,就需要使人口固化,而非使人口流動。按照自然規律,經濟密度和人口密度的差會使得人口自發的流動,而這卻成爲當前結構異常的房地産市場去庫存的阻礙。依靠提高戶籍城鎮化率,相當于是將原本稀缺的公共資源服務拿出來共享,特別是教育和醫療資源,再輔之以活動範圍管制,例如就近入學和定點就醫。如果這能夠做到,那麽庫存的結構問題就可以得到解決。

                      真正问题出在时间上,2.4年的庫存去化時間,再考慮到新增土地出讓,出清時間可能會達到5年之多,而對開發商來說,大約3.8年的借款利息將吞噬掉所有的利潤。资金链问题是行业平稳的根本,无论是在2008年、2011年、2014年这3次楼市熊市,最终的解决手段都是放水让开发商融资,但这3次的背景都是房价上涨、所囤土地毛利率上升抵消掉利息,如果同样的事情再次发生,就需要毛利率再次上涨,但从现状来看,难度极大。

                      我們測算,房地産全行業的毛利率水平在20%,按照當前資産負債率75%和融資成本7%簡單測算,大概3.8年將吞噬掉所有的收益,還不算可能有的其他支出,短于市場出清的5年時間。

                      本文來源:華泰證券《因去庫存引起的地與人》

                      撰文:謝皓宇

                      審校:劉滿桃

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