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                      農民工市民化去庫存離不開配套政策

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                      2016-01-15 00:04

                    • 應切實加快産業發展,注重解決返鄉農民工的生計問題,並在此基礎上配以戶籍改革、公積金繳存等措施,更好保障農民工權益,形成長期購房消費預期。

                      年底中央经济工作會議重点研究部署2016年经济工作任务,明确结构性改革要抓好五大任务,其中在化解房地产库存方面提出鼓励农民工购房,扩大需求去庫存;扩大公租房覆盖范围,积极鼓励买房出租;鼓励房企调整价格,促进房企兼并重组。

                      这是近年来央经會議首次将房地产问题列为单独任务进行表述,化解房地产库存成为2016年工作的要点之一,以农民工市民化拉动购房需求成为着眼点和发力点。这不由让笔者想起首次住房制度改革。

                      1998年,伴隨著經濟體制改革走向深入,我國開啓首輪住房制度改革,主要針對城鎮戶籍居民,取消住房福利分配,實行住房貨幣化制度,確立由房地産開發商建房銷售這一新的房屋供給模式。該供給模式的建立,大大改善了城鎮戶籍居民的住房條件,人均住房面積由1998年的18.7平米躍升至目前的34平米,城鎮戶籍居民住房需求基本得以解決,但在城鎮化過程中而遷入人口的住房需求並沒有得到有效滿足,這一遷入人口的構成以農民工爲主。

                      農民工是我國特有的城鄉二元體制的産物。改革開放後,我國工業化進程加快,亟需大量人口爲之提供支撐,數以千萬計的農民紛紛進城務工,成爲兼有農民和工人雙重身份的農民工群體。30多年來,盡管農民工爲我國工業化建設和城鎮化發展做出了重大貢獻,但由于城鄉二元體制的阻礙,這一群體長期遊離于主流社會之外。他們身在城市、向往城市,卻不被城市接納,享受不到城市的福利保障。

                      2014年,受住房制度改革推动而高歌多年的中国房地产业步入深度调整期,楼市库存压力持续加大,化解库存问题日益受到高层关注。11月10日,习近平在中央财经领导小组第十一次會議上表示,要化解房地产库存,促进房地产业持续发展;12月14日,中央政治局會議明确提出“通过加快农民工市民化,推进以满足新市民为出发点的住房制度改革,扩大有效需求,稳定房地产市场”。12月18-21日,央经會議的召开预示着二次住房制度改革正式开启,农民工群体再一次走上历史前台,担负起为国家去除房地产库存的新使命。

                      在我國,農民工是一個龐大的群體。統計數據顯示,截止今年三季度末,我國外出務工勞動力總量超過1.7億人,即使他們中有1/3的人有購房欲望,按照人均住房面積20平米計算,也可以爲樓市帶來11億平米的潛在需求;而截止15年11月末全國商品房待售面積不到7億平米.農民工購房潛在需求量遠大于當前樓市庫存量,如能將農民工購房潛在需求轉化爲實際需求,則化解房地産庫存問題則迎刃而解。

                      但問題並沒有那麽簡單。由于區域經濟發展不平衡,廣大三、四、五線城市集聚人口能力不足,農民工購房需求量小,成爲庫存高企的重災區;而一線城市和重點二線城市憑借強大的經濟能量和人口吸附能力不但能以較快的速度去化庫存,而且房價還節節攀升,農民工購房力不從心。城市間供求配比失衡是造成樓市庫存高企的關鍵所在。要化解房地産庫存問題,必需首先解決城市間供求配比失衡問題;要解決供求配比失衡問題,三四五線城市就需要産業支撐以集聚人口,增加農民工購房需求,而産業的發展則不是一朝一夕的事情。

                      我们认为,没有配套政策跟进,通过农民工市民化化解房地产库存效果有限。在配套政策跟进方面,受高库存困扰的地方政府也不应局限于财政补贴、利息补贴、税费减免等固有救市政策,更需要有着眼长远的发展之计,應切實加快産業發展,注重解決返鄉農民工的生計問題,並在此基礎上配以戶籍改革、公積金繳存等措施,更好保障農民工權益,形成長期購房消費預期。中央经济會議已经为深化住房制度改革明确方向,各级部门和政府如何出台配套政策与之形成衔接与协同,以更好地形成政策合力,还需要进行认真研究和探讨。

                      撰文:陳志翔

                      審校:劉滿桃

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