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                      彙市股市波動下的2016年房地産投資

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                      2016-01-18 15:40

                    • 房地産無疑從制造業已經轉向了服務業,而且它的實業屬性越來越轉變爲金融屬性。2015年的“萬寶事件”已經充分證明了這一點。

                      2016年初,我去拜訪了一位非常尊重的大師級老者。他判斷2015年是人類曆史上重要的轉折點。主要有三個觀點:第一、中國進入了全球權力與財富再分配的遊戲中且不可逆;第二、中國內部進入了財富再分配的曆史時期;第三、中國國運尚在,但風險在加劇,從全球角度和視野配置資産成爲必然。簡言之,就是投資要有全球視野及極強的風險意識。

                      開始時我還覺得有點危言聳聽。但2016年過去短短十多天,我們經曆了熔斷機制、千股跌停,以及彙率的忽高忽低等。究竟是什麽原因引發經濟出現如此大的變動呢?細細想來,病因還是在于資本對中國經濟普遍性的悲觀預期。從政府的角度而言,短期之內只能通過貨幣放水緩解這種陣痛,甚至從更長經濟周期來看,泡沫化生存可能成爲常態。

                      從資本的角度而言,避險是第一要務。具體的路徑有兩種:第一、資本成規模的選擇出海投資,追逐海外的優質資産,典型的案例就是去年安邦收購華爾道夫酒店。資本出海的規模如果太大,便會引發彙率的波動;第二、撤離浮動收益的股市轉向低風險的債市,或者收購核心資産。典型的事件就是2015年上市房企公司債的大規模發行。據高通智庫的統計,僅去年前10個月近50家房企共發行了1400億元公司債。地方型開發商評級AA+,3+2年的公司債發行成本爲4.5-5%;萬科這類評級更高的房企5年期50億元的公司債發行成本只有3.5%,與5年期國債3.13%的發行成本相差無幾。

                      面對這樣的資本環境,彙市股市波動對房地産有什麽影響呢?

                      2015年房地産行業出現了巨變。就像互聯網行業從PC時代轉向移動互聯時代,在轉型的過程中即蘊藏著巨大的風險,也蘊含著巨大的機會。以前的房地産是高負債、高周轉和高利潤的行業,更像是百米沖刺,不需要關注用戶體驗,現金流風險也不是特別明顯。但轉型之後的房地産行業更像是馬拉松賽道,單項目的毛利潤在下降,用戶體驗的圈層口碑價值凸顯。房地産無疑從制造業已經轉向了服務業,而且它的實業屬性越來越轉變爲金融屬性。2015年的“萬寶事件”已經充分證明了這一點。

                      在這種趨勢轉變的背景下,資本的避險心態非常明顯。正是因爲大量的資本從二三線城市回歸一線城市,才使得豐台的樓面地價超過7.5萬/平米。數據統計,2015年北京共成交了108宗地塊,同比減少了33宗;用地面積爲697萬平米,同比下降25.6%;但土地出讓金1,983.5億元,反而上漲了3.48%。無獨有偶,2015年上海成交的樓面地價爲1.75萬/平米,同比上漲了36%。

                      面對這樣的市場環境,2016年我們該如何投資房地産呢?

                      沒有人能做精准的預測。不妨我們換個角度思考,哪些地産投資是明顯錯誤的?

                      第一大錯誤:投資一線城市邊緣地區的商業地産。

                      因爲經濟低迷大量資本回歸一線城市,同時又因爲限購不能購買住宅。所以非核心區域低價的不限購的商業地産可能成爲投資人的選擇。類似于通州、豐台等板塊,本身有區域規劃等熱點概念。到底這些區域是我們投資的首選嗎?不妨我們做個類比,在股票投資中理性投資者的選擇不是低價股,而是績優股。

                      判斷商業地産投資價值的指標很多,但最實用的指標是租金回報率。從北京整體而言,商辦物業合理的租金回報率是5%左右。即便通州寫字樓的資産價格更低,但同時租金也更低。價格不是我們投資選擇的標准,更應該關注租金回報率。投資非核心區域的商業地産,除了價格可能被高估之外,最大的風險是資産的流動性差。這些區域周邊有大量的商業地産同時供應,政府同時推地,同時完工,集中供應使得租金長期低迷。

                      第二大錯誤:投資一線城市邊緣地區的期房豪宅。

                      期房豪宅有三個顯而易見的風險:其一、豪宅房價過高,近期市場中的地王以非核心板塊爲主,地王級的樓面地價必然後倒推高房價;其二、購買之後再轉讓時,市區內低價的二手房會加大再變現風險;其三、期房的交房時間較長,如果中間出現經濟波動,投資潛在風險加大。

                      第三大錯誤:投資中小房企的高收益債性産品。

                      中小房企一定是這一輪調整的最大受害者。如果收益率較高,說明其資金風險在加劇。建議還是投資大品牌機構的金融産品,或者基礎資産是核心城市的優質資産,基礎資産的質量才是根本。

                      綜上所述,在地産投資風險加劇的大背景下,我們認爲2016年值得投資的方向主要有兩個:第一、核心城市核心位置的優質資産,如城市更新類項目,這更多指實物資産投資;第二、屬于未來趨勢可能快速增長的資産,尤其是特定高增長的輕資産運營公司股權,如青年公寓、養老社區、藍領公寓、創新辦公等。

                      2016注定是高風險的一年,預祝大家投資平穩。

                      蘇鑫 高和资本董事长

                      撰文:蘇鑫

                      審校:徐耀輝

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