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                      去庫存絕不應當被“熔斷”

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                      2016-01-19 11:53

                    • 如果去庫存真的被熔斷,當然也沒什麽了不起,房企日子再難過,也不會比鋼企、煤企難過,只不過讓農民工喪失了信心,中國的城鎮化進程必將延緩!

                      股票市场“熔断”新政的短命,闹了一个莫大的笑话,也让中央政府的权威受到极大的影响。回顾近一年的股市变化,可谓是跌宕起伏、波澜壮阔,实际上,无论是推出新三板、注冊制,还是限制两融、推行熔断,都对完善股市的市场化运作、打破行政审批垄断、建立廉洁高效精简的监管机构都起到积极的推动作用。

                      大方向無疑是非常正確的,但是和尚念歪了經,總是在股市稍稍平穩的時候折騰一下,讓股市大起大落,千股跌停接連不斷,就使得股市改革功虧一篑,股民和國家損失巨大,政府公信力被削弱。

                      房地産市場問題也同樣棘手。房地産拖累了中國經濟,房地産投資將進入負增長區間,不僅拖累第二産業投資下降,還影響了金融業的GDP增長。

                      問題的關鍵是房地産庫存巨大,庫存不去,投資不來,房地産就會繼續拖累中國經濟。房地産的庫存絕不僅僅是待售面積的近7億平方米,而是7億平米待售面積+56億平米未售的在建施工面積+至少20億平米的房企未開發土地儲備面積(可詳見原微信公衆號《新城歐陽捷》11月8號“5年,見證永不沈沒的泰坦尼克號”篇),按照近三年年均銷售13億平方米,哪怕不再出讓一畝土地,至少可以銷售5年)。

                      習總書記發出了“去庫存”的號召,表明房地産去庫存已成爲保增長、保就業、促改革、調結構的政治任務,房地産必須在經濟結構轉型完成之前承擔確保經濟穩健增長的政治目標!

                      中央经济工作會議也明确给出了去庫存的路径:那就是让农民工进城购房租房,担当去庫存的白衣骑士。

                      但是城鎮化的路在農民腳下,農民工進城購房有“3+1”的痛點,這些痛點不解決,農民工是擔當不了白衣騎士的。

                      首先是農民工沒有進城安居的資本,農民只有農村宅基地、農村住房和農村承包地,這些土地和房産還不能自由流轉,無法轉換成農民進城的資本。其次是農民工子女還不能享受平等的教育機會,哪個城市能夠把大量存在的農民工子弟學校並入當地中小學,那個城市就能率先抓住農民工的心!再次是農民工沒有社保和公積金,如果讓農民工享受同保同權,不僅可以吸引農民工安定下來,至少一時半會找不到工作也不至于立即離開或铤而走險,而且可以幫助社保和公積金擴面、增加社保公積金總量和兌付能力。

                      最重要的是農民工的就業。我們已經進入後工業化時代,産能過剩、庫存巨大成爲國家最大的痛點,農民工的就業機會也少了很多,哪個城市能夠提供就業機會,農民工就會如潮水一般流向那裏。

                      去庫存,農民工進城購房租房是最大的增量,解決農民工痛點需要從中央政府到地方政府同心同德、齊心協力,政策統分結合,因城制宜。

                      如果1億進城常住的農民工及其子女落戶城鎮,不論是購房還是租房,大致可以消化3000萬套住房,加上1億人口在中西部地區的城鎮就地進城,也可以消化大約3000萬套住房,目前商品住宅庫存大致80多億平米,按照套均100平米、大致8000萬套,加上城鎮存量需求,如果政府暫停供地,3-4年即可完成去庫存任務。

                      目前,庫存主要在三四線城市,降低農民工降低購房門檻是關鍵之一。政策引導還需要統分結合。

                      从中央政策引导来说,落户口、降首付、降利率、返税收、促简政。当然, 如果农村土地产权制度改革提到议事日程,加速推进,让农民有了进城落户的资本,城镇化的速度会更快。而地方政府则通过农民工子女准入学、农民工进社保、扩公积金、购房降税费与给补贴等办法帮助农民工进城安居、购房或租房,同时,大力发展服务业,简化行政审批,降低行政管制门槛,为农民工进城就业创造更多机会。

                      從中央到地方都應當立刻停止大範圍的政府保障房建設項目,所有保障房、棚戶區均實行貨幣化,貨幣化不僅僅是全部實行補償金一次性給付,而是可以采用給付租金方式,讓被保障戶、棚改戶有更好的選擇和居住環境,同時政府管理也可以更加簡單高效。

                      去庫存不難,時間總是可以消化一切的。關鍵是,如何加速去庫存,這一切都要看中央和地方政府的決心、力度和韌性。

                      農民這個白衣騎士可以創造一個新中國,可以支持中國重工業發展,可以解決中國人吃飯,可以創造出鄉鎮企業的蘇南模式,相比之下,白衣騎士去庫存並不是難事,但願政府是真心想清楚、真心做清楚,真心爲農民工進城安居辦實事,不然自說自話、徒有號召,結果又會變成房地産的“熔斷”或者不了了之。到最後,反而讓房地産如股市一般深陷泥潭、難以自拔。

                      如果去庫存真的被熔斷,當然也沒什麽了不起,房企日子再難過,也不會比鋼企、煤企難過,只不過讓農民工喪失了信心,中國的城鎮化進程必將延緩!中国经济也很难快速见底。

                      歐陽捷 新城控股高级副总裁

                      撰文:歐陽捷

                      審校:徐耀輝

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