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                      中國房地産開發投資的頂峰或已達到

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                      2016-01-21 19:17

                    • 新開工面積增速的下降,核心原因是可開發地理半徑衰退,開發企業再也無力下沈四線以下城市,且不少城市住房供給已經過大。

                      2015年全年,全國房地産開發投資達到95979億元,同比增長1.0%,增速比前11個月回落0.3個百分點。2015年12月單月,房地産開發投資增速下降1.9個百分點。盡管單月房地産開發投資降速比上個月有所放緩,但仍然持續負增長。

                      開發投資的先行指標是房屋新開工面積。2015年,房地産開發企業房屋新開工面積15.4億平方米,同比下降14.0%。這是中國市場房屋新開工面積連續第二年同比下降,且新開工面積的下降幅度比2014年還有所擴大。房屋新開工面積,是房屋施工面積和房地産開發投資最重要的先行指標。連續兩年房屋新開工面積的下降,決定了未來房屋施工面積很難再繼續增長。2015年,全國房屋施工面積73.6億平方米,同比增長1.3%。如果施工面積很難繼續增長,房地産開發投資也就很難繼續增長。

                      那麽,有朝一日,會不會再出現新開工面積的增長呢?我們認爲很難出現。2014年以來,新開工面積的下降,性質上完全不同于以往新開工的失速。這並不是因爲貨幣政策收緊,或者是産業調控加碼,開發企業控制開發進度。政策放松,銷售轉好,都不足以推動新開工面積轉爲同比增長。目前新開工面積增速的下降,核心原因是可開發地理半徑衰退(開發企業再也無力下沈四線以下城市,反而普遍收縮經營區域),且不少城市住房供給已經過大。

                      因此,我們判斷,中國新房開發供應側的永久性曆史頂部或已經達到。

                      2015年全年,全國商品房銷售面積12.9億平米,商品房銷售額8.7萬億元,分別同比增長6.9%和14.4%。全國商品房銷售額增速快于銷售面積增速,主要是因爲一二線城市銷售占比增加。

                      2015年12月份全國商品房銷售面積和銷售額同比增速比2015年11月有所下降,這可能和2014年12月的基數變動有關系。實際上,2015年12月銷售並未明顯降速,我們建議投資者不必對此進行過度解讀。

                      展望2016年,較低的按揭利率水平和較寬松的政策環境,預計有能力托住銷售速度。但是,可銷售資源增長已經乏力,絕大多數企業所經營城市的數量很難繼續增長。我們認爲,2016年銷售規模增長有限。值得指出的是,産業政策已經從一個外生的影響因素,演變爲一個內生的影響因素。我們不可能指望政策推動2016年銷售快速增長,因爲一旦銷售出現快速增長的苗頭,政策就不會繼續發力。當然,由于政策空間很大,所以我們也相信商品房銷售並不會出現問題。

                      我們統計的重點城市土地出讓的建築面積規模已經小于該城市的商品房銷售面積規模。從2014年三季度起,我們重點城市的庫存規模就開始出現了淨下降。但是,銷售增長有限,土地出讓也並不會快速收縮,庫存的去化本身需要很長的時間。

                      而且,這種庫存去化是結構性的。2015年,還有合肥等6個城市出現了庫存的淨增長。15個數據完整的城市裏頭,只有深圳、廣州和上海在最近幾年庫存去化規模很大。仍有大連這樣的城市,雖然出現了庫存的淨去化,但2010年以來累積的庫存規模已經十分龐大。

                      本文來源:中信證券:房地産行業2015年數據點評

                      撰文:陳聰

                      審校:徐耀輝

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