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                      美國如何造就二戰後60年房地産大牛市?

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                      2019-03-07 13:06

                    • 是什麽造就了美國60年房地産大牛市?

                      夏磊 二戰結束至次貸危機前夕,美國房地産市場經曆了長達60年的大牛市。

                      1946-2006年,住房新开工保持在100万套/年以上,年均153万套;名义房价指数持续正增长,累计上涨24倍、年均增速5.4%,实际房价指数累计上涨121%;住房自有率从1940年的44%提高至2006年的69%。是什麽造就了美國60年房地産大牛市?

                      基本面支撐、政府支持、貨幣金融助推,成就大牛市。

                      大牛市處于人口和經濟穩定增長、城市化較快的時代背景。二戰結束後,美國每年新增人口保持在200萬以上,1946-2006年年均新增247萬人,較1900-1945年多105萬人。名義GDP從1945年的2280億美元增長到2006年的13.8萬億,年均名義和實際增速分別爲7%和3.1%。城市化步入尾聲,但仍較快,1950-2000年年均提升0.3個百分點至79%。

                      提高住房自有率逐漸成爲美國政府的住房政策價值取向。大蕭條之後,美國開啓政府幹預住房領域曆史,羅斯福總統提出“每個家庭獲得體面住房的權利”;九十年代以後,老布什、克林頓、小布什三位總統以提高住房自有率爲住房戰略,加強對中低收入和少數族裔家庭的融資支持。

                      流動性長期充裕,有效滿足新增住房信貸需求,助推牛市。1944年布雷頓森林體系建立,奠定以美元爲中心的國際貨幣體系,1976年牙買加體系延續美元霸權地位。

                      美國享有向全球征收鑄幣稅的特權,可以輸出通脹,因此貨幣政策長期寬松,住房市場獲得充裕流動性,滿足人口增長和城鎮化創造的住房需求。1946-2006年,M2年均增速6.5%,與名義GDP增速基本相當,比實際GDP增速高出3.4個百分點、較1900-1945年的差值多0.5個百分點;同期,居民住房抵押貸款余額增長442倍,年均增速高達10.5%。

                      有因必有果,有什麽樣的制度和政策,就有什麽樣的市場運行結果,美國房地産市場表現與住房制度的三大支柱直接相關。

                      住房過度金融化的貨幣金融制度。美元在當前國際貨幣體系中獨具霸權地位,美國政府可以通過超發貨幣向全球征收鑄幣稅,導致傾向于寬松的貨幣政策和積極的財政政策。

                      此外,美國政府爲住房金融市場增信,促進住房信貸供給。一級市場通過保險降低信貸門檻,二級市場支持金融機構將抵押貸款出表,導致住房市場過度金融化。

                      2017年,新房銷售中94%爲貸款購買。2005年以來,居民住房貸款存量保持在10萬億美元以上。2017年人均住房貸款余額3.7萬美元,全球第一;64%的存量自有住房仍負有抵押貸款;居民債務占GDP比重79%,高于發達經濟體平均水平。

                      供給充足的土地制度。美國土地以私人所有爲主,居民住宅用地供給充足。2017年,美國60%的土地爲私人所有,38%爲政府所有,2%爲印第安人保留地,人均私有土地達3萬平。全國居住用地共56萬平方公裏,占國土面積比重達6.2%,人均居住用地面積高達1728平。

                      土地制度有效保障住房供給足而價格低。在上世紀60年代,美國就實現套戶比超1.1、住房自有率超60%,至今保持在1.15和64%左右;60%的住房爲擁有3個甚至更多臥室的大戶型,平均每房間人數超過1人的住房僅占2.1%,擁擠程度很低;62%的住房爲獨立式單戶住房,新建單戶住房平均建築面積近250平,人均近100平。

                      輕買方重賣方的稅收制度。交易環節輕買方重賣方,對短期投機行爲從重征稅,但抑制作用有限。房地産轉讓稅費,包括轉讓稅、記錄稅(費)、抵押貸款稅等項目,主要以成交房價爲稅基,通常總和成本不超過5%,買賣雙方共同分擔,買方所承擔交易成本普遍不超過3%;賣方還需承擔雙方的經紀人傭金,賣方總交易成本可達10%。對賣方還征收資本利得稅,持有1年以上的聯邦稅率0-20%,持有不到1年的則納入個人所得稅綜合征收,聯邦稅率10-37%,稅負更重。

                      七十年代以來,資本利得稅收入波動顯著,且與房地産市場冷熱基本同步,住房投機活動存在周期性活躍和冷卻現象,並未受到有效抑制。

                      夏磊 恒大研究院副院长 观点地产新媒体專欄作者

                      撰文:夏磊    

                      審校:徐耀輝



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