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                      夏磊:發達經濟體住房自有率有多高?

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                      2019-04-25 10:47

                    • 目前接近實現“居者有其屋”的是新加坡,以90.9%的超高住房自有率居首,而老牌發達經濟體如美國、英國,住房自有率穩定在60%左右。德國、香港更低,不到50%。

                      最完美的住房市場是什麽樣?100%的住房自有率?每個家庭都擁有自己的住房?目前接近實現“居者有其屋”的是新加坡,以90.9%的超高住房自有率居首,而老牌發達經濟體如美國、英國,住房自有率穩定在60%左右。德國、香港更低,不到50%。

                      新加坡是城市國家,人口少,政府有能力全權解決居民住房問題。新加坡總人口僅561.2萬,不到北京的1/4,經濟實力卻位居世界前列,2017年人均GDP爲53880.1美元,是中國的6.3倍,北京的2.8倍。新加坡住房自有率高有曆史淵源。早在1965年,新加坡被迫從馬來西亞聯邦獨立,李光耀政府爲了增加民衆的國家認同感,大力推進“居者有其屋”計劃,以“恒産”換“恒心”。

                      因此,從建國初,政府就一直通過低價、貸款、補貼等方式幫助國民實現住房自有,目前住房自有率高達90.9%,居發達經濟體之首。

                      美國也曾將“提高住房自有率”作爲住房市場發展目標,但最終引發次貸危機,住房自有率降至64%左右。1990-2008年的18年裏,老布什、克林頓、小布什三位總統以提高住房自有率爲目標、倡導住房自有的“美國夢”,放松杠杆,刺激買房,住房自有率在2004-2006年達到曆史最高的69%。但高風險的次貸占比大幅提升,形成嚴重的房地産泡沫和金融風險,最終爆發次貸危機,住房自有率重回64%,成爲無法擺脫的“住房自有率魔咒”。

                       英國的住房自有率從1984年起一直維持在60%以上,2017年爲62%。上世紀八十年代,英國開始推行“公房私有化”政策,將地方政府社會住房折價出售給租戶,大大刺激了住房自有率的提升。1984年,住房自有率首次突破60%,2001更高達69%。但由于房價持續上漲、社會住房私有化力度優惠減小,住房自有率開始下降,2017年降至62%。

                      受高房價拖累,香港住房自有率近年來持續下降,2017年降至49%。1987年4月,香港政府發表《“長遠房屋策略”說明書》,住房政策從興建公屋轉向鼓勵居民自置居所,住房自有率大幅提升,從1987年的37.9%提高到2001年的52.2%。但在2004年以後,由于房價攀升脫離居民購買力,住房自有率持續下降,從2004年的54.3%下滑到2017年的49.2%。

                      德國的租賃市場非常發達,很多家庭選擇租房居住,因此住房自有率僅爲45%,在歐盟國家處于較低水平。德國租賃制度非常完善,而且租賃房屋質量較好,55%的人口選擇租房居住,住房自有率僅爲45%,遠低于其他歐盟國家70%左右的平均水平。此外,德國人非常注重獨立自主,父母沒有爲下一代留下房産的觀念,大多數年輕人需要靠自己積累,一般在30歲後才開始考慮購房,因此住房自有率隨年齡增長不斷上升,30-40歲的群體僅爲27%,60-65歲則增至56%。

                      我國的住房自有率接近90%,主要是計算口徑不同導致的虛高。國際上,住房自有率計算方法是居住在自有産權的家庭戶數/全部家庭戶數,而我國則是按照自有(私有)住宅建築面積/實有住宅建築面積計算,實爲住房私有率。兩者有兩個區別,一是國外是按照戶數,而我國是根據建築面積,二是後者將本地無房、但在外地有房的也納入計算。考慮到這兩個因素,我國的住房自有率應該處于較合理的水平。

                      夏磊 恒大研究院副院长 观点地产新媒体專欄作者

                      撰文:夏磊    

                      審校:勞蓉蓉



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