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                    • 夏磊:發達國家如何監管住房租賃市場?

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                      2019-08-14 16:21

                    • 日本和德國是租賃市場運行的典範,日本以機構運營爲主,德國以居民自主管理爲主。深入研究日德如何監管租賃市場,以資借鑒。

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                      夏磊 住房租賃事關民生,當下“惡意漲租”、“租金貸”、“租賃機構爆倉跑路”時有發生,住房租賃市場亟待規範。

                      日本和德國是租賃市場運行的典範,日本以機構運營爲主,德國以居民自主管理爲主。深入研究日德如何監管租賃市場,以資借鑒。

                      日本和德國分別代表“集中”和“分散”式的住房租賃市場

                      日本以租賃機構集中管理爲主。日本家庭租房率一直穩定在36%左右,三大都市圈租房率占比更高。90年代後期,日本開始發力住房管理業,逐步建立了以機構主導的租賃市場。2010年機構參與管理運營的民營租賃住房比重就高達90%,市場運行規範。

                      德國以居民自主管理爲主。德國的租賃市場非常發達、繁榮,2017年,德國55%的人口選擇租房居住,遠高于其他歐盟國家。德國住房租賃市場呈分散式,以居民出租爲主,機構中私營公司、政府公共住房公司與合作社的市場占比分別爲50%、25%、25%。

                      如何監管住房租賃市場?

                      一是立法保護租約。日本以“普通租約”爲主,到期後自動續約。日本租賃法律體系以《民法》爲核心,以《借地借家法》爲主要依據,普通租約占比超過90%,租期通常爲1-2年,到期後自動續約,除非租賃雙方均同意解約,否則房東在無“正當理由”情況下不允許解約。

                      德國默認爲無固定期限合同。房東若要簽訂固定期限合同,必須在出租時就向租客書面說明自己在租約到期時對住房另有所用,合理用途僅限于:①希望將房屋用于自住或供其他家庭成員居住,②合理的拆除、改建或修複住房的需求,如果繼續出租將給這些舉措帶來巨大困難,③有義務將房屋租賃給其他需要服務的人。房東不得隨意解除租約,提供解約保護。僅在規定情況下基于合理權益才可以解除合同:①承租人違反合同規定;②房東擬將出租房屋用于自住或其他家庭成員居住;③通過對住房進行適當的開發可獲取重大經濟利益,如若繼續租賃,房東將遭受重大經濟損失。

                      二是保持租金水平穩定。日本房租變動有條件,防止“惡意漲租”。法律規定,只有在以下情況,才可變更租金:①房地産相關稅收及其他負擔的增減導致租金不合時宜;②房地産價格漲跌及其他經濟變動導致租金不合時宜;③與同區域同類別房地産相比,租金不合時宜。租金托管機制賦予租戶議價能力。當房東要求租金上漲超過租戶預期,租戶可將自認爲合理的租金委托給租金托管所後繼續居住,不用考慮因未交給房東租金而被強制搬出。租金委托後,可繼續與房東協商,或尋求調停,甚至通過法律來解決。

                      德國各城市政府每年出台當地租金基准價格,限制租金漲幅。德國《民法典》第558條對于租金基准價格有明確規定,每年由當地住房管理局和相關利益群體(租戶代表和業主協會代表),根據小區區位、居住環境、房屋質量、房屋配套家具等因素綜合考慮制定出台,超出基准租金價格50%甚至有牢獄之災。上調租金有前提,嚴懲“惡意漲租”行爲。《住房租賃法》最新規定,房東要上調租金,須滿足租金15個月未變、且目標租金不超過市政當局或其他城市的大小、設施、質量、地段等條件相當的同類型住房的租金標准。租金在3年內漲幅不得超過20%;在市政府判定的住房供應嚴峻的特殊區域,不得超過15%,新簽訂租賃合同的租金不得超過租金標准的1.1倍,特殊限制期最長5年。近年來柏林因租金上漲過快,市政府決定立法,從明年1月份開始凍租5年。

                      三是提高從業門檻,建立管理機構信用披露、保證金制度。日本住房中介從業門檻高。在日本從事住房中介業務需要通過全國統一考試,取得從業資格證,即“宅建士”,該考試通過率僅爲15-17%。

                      “宅建士”制度限制機構盲目擴張規模。住房租賃公司設立分店時,須聘請具有6年以上從業經驗者或宅建士,以此限制機構盲目擴大規模,且每五名員工中必須有一個宅建士,重要事項必須由宅建士解釋說明,合同必須由其簽字蓋章才能生效。

                      創設住房租賃管理者登記制度,提高住房管理人員的信息透明度。租賃住宅管理業務從業者需在日本國土交通省進行登記,機構信息向社會公開。通過登記信息,房主將住宅委托給更有資質的機構管理,違規操作的管理人將被登記系統除名。

                      設立營業保證金制度,嚴懲管理機構欺詐行爲。日本《不動産交易商業法》規定,從事不動産業的公司,需在法務局存入一定金額作爲營業保證金(總公司爲1000萬日元,如有分公司,則每一個分公司存儲500萬日元),用以保障接受服務方的利益。一旦存在消費者欺詐行爲,將利用營業保證金直接賠償租戶,如不夠賠償,將取消公司經營資格。

                      四是以市場化手段促進租賃住房供給。日本租金收益率遠高于銀行定期存款和10年期國債收益率,房主出租動力足,社會資金也積極參與。2008年以來,日本零利率政策下,銀行存款、10年期國債收益率幾乎爲零,相較而言,2015年來,日本公寓租金收益率平均在5%以上,收益率可觀吸引資本參與,REITs支持建設的租賃住宅數量顯著增加。

                      德國租金收益率較高,同時利用稅收和金融手段,促進租賃住房供應量。德國住宅租金收益率穩定在3-5%的較高水平,遠超德國10年期政府債券的收益率,房主主動出租房屋意願強。同時,政府對用于出租的房屋提供融資支持、稅收優惠等政策,鼓勵私人資本更多地建設用于租賃的住房。如社會住房建設,由政府提供無息或低息貸款;對用于出租房,折舊率要高于普通住房,以此降低應納稅租金收入,減輕稅負。

                      夏磊 恒大研究院副院长 观点地产新媒体專欄作者

                      撰文:夏磊    

                      審校:勞蓉蓉



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