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                    • 夏磊:告別短期刺激,房地産融資向何處去?

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                      2019-08-14 16:21

                    • 當房地産不再作爲短期刺激經濟手段,房地産融資將向何處去?背後是否蘊含風險?

                      夏磊 7月30日中央政治局會議强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段”,传递了三个明确信号:1、中央有信心应对短期经济压力,不将放松房地产调控作为刺激经济的手段;2、住房制度将坚持住房的一个定位、探索完善市场和保障两个体系,回归解决居民住房问题。3、房地产长效机制重在“管理”,地方政府将有更大的决策权和更丰富的工具箱,承担地方主体责任,中央通过完善市场的监测预警和考核评价机制,将“稳房价、稳地价、稳预期”的政策目标落到实处。

                      長期以來,房地産是支柱産業,對GDP直接貢獻6.5%、通過上下遊間接貢獻9.0%;房地産開發投資占固定資産投資的17.4%;房地産是地方財政收入的主要來源,2018年土地出讓金和房地産相關稅收占地方綜合財力的35.4%;房地産與金融體系高度交織,2018年房地産貸款占各項貸款余額的28.4%。

                      一直以來,住房制度就是宏觀調控的一部分。1978年以前福利分房,實行重工業優先戰略;1978年起強調住房商品化,源于經濟體制由計劃向市場的轉型;1998年房改大步推進,是爲應對亞洲金融危機影響;2003年轉向以商品住房爲主的住房供應體系,是對中央“發揮市場在配置資源中的作用”的響應;2008年大力發展保障房是爲對沖國際金融危機的影響。住房制度不單以解決居民住房問題爲目標,還承擔了部分宏觀調控的職能,這是中國住房制度的關鍵特征。

                      新時代,告別短期刺激、尋求制度突破,以人爲本,爲居住爲最高目標,振奮人心。

                      房地产,最相关是金融。當房地産不再作爲短期刺激經濟手段,房地産融資將向何處去?背後是否蘊含風險?

                      5月以來,融資收緊政策密集出台。自銀保監會“23號文”始,信托、海外債、銀行貸款等的監管新政叠出。房地産融資向何處去?對行業將産生什麽樣的重大影響?我們深入剖析融資收緊對房地産行業和房企的影響、各融資渠道的最新監管政策和方向,試圖解構未來融資變化帶來的行業格局轉變。

                      一、房地産融資持續收緊深度影響短期房地産市場

                      (1)對房地産市場。第一,住房信貸政策收緊,居民購買力下降。貸款利率、折扣影響購房時機和購房選擇。第二,房企資金緊張,加大力度促銷回款。以前十大龍頭房企爲例,其當年累計銷售均價同比增速從2016-2017年的7.6-7.7%,降至2018年的3.9%,至2019年6月已降至1.9%的曆史低位。

                      (2)对土地市场。前端融资收紧,土地市场降温。2016年930以来收紧房地产融资成为“稳地价”的重要工具。2016年11月、2017年6月、2017年底、 2018年底和2019年5月,每当土地市场过热,融资政策随即收紧,土地成交平均溢价率和土地出让金增速回落。5月以来信托融资收紧,叠加房地产市场回落,土地市场将明显降温。由于资金使用灵活、监管标准相对宽松,信托在项目前端融资中发挥重要作用。2019年一季度房地产信托成立规模2609.6亿元,同增42.9%;房地产信托成立规模/房地产行业土地购置费达37.6%,较去年同期提升2.7个百分点。

                      (3)對房地産投資。資金約束、土地購置減少,房地産投資壓力增加。第一,房地産開發投資實際到位資金反映房企投資意願和資金約束,領先房地産投資約3-9月。信托、銀行貸款、海外債等融資渠道全面收緊,疊加銷售回款減速;房企開發到位資金中占比超77%的其他資金、國內貸款、自籌資金和利用外資增速將走低。第二,土地購置費是房地産投資增速保持韌性的關鍵因素。隨著信托融資收緊、土地市場降溫,土地購置費增速將回落,拖累房地産投資。2019年上半年,土地購置費占房地産總投資32.7%,對房地産投資增長貢獻率64.6%,均創2012年以來最高水平。

                      (4)對行業格局。在規模管控的大背景下,任何房企融資都面臨困難。對于金融機構來說,大房企優于中小房企,國企優于民企。融資額度有限、監管趨嚴,主體風險更低、項目規模更大、資産質量更優、合作金融機構更多的大房企更受資金青睐。2019年上半年,前10強發行公司債、海外債金額分別占比18.2%、35%,較2018年提升9.1、4.2個百分點。融資快速收緊疊加市場降溫,部分資金緊張的中小房企大幅降價、延期交樓甚至破産倒閉。截至7月24日,2019年全國共274家房企破産,同增41.2%。中小房企資金鏈風險較大。一是被融資和拿地門檻提升倒逼沖規模,在市場下行期逆勢加杠杆。二是對非標融資依賴度大,受當前調控收緊影響最大。三是布局較集中,擴張期間大量新入城市,受市場回落影響大。四是受主體資質、資産規模限制,在融資集中度提升時融資規模減少。五是項目數量較少,資金周轉余地有限。

                      二、房企融資下半年形勢嚴峻

                      分渠道來看,下半年融資形勢嚴峻。2019年上半年融資占比達77%的主要4類渠道明顯收緊。其中,銀行貸款和非標融資規模管控、合規監管加強,海內外債券資金用途限制、備案監管強化,個人住房貸款受額度限制、利率回升和銷售下行影響。而目前受監管影響較小的資産支持證券、海外股權融資和應付款融資占比僅1.5%、0.2%和21.5%,難以承接轉移的融資需求。

                      银行贷款将继续回落。上半年房地产开发贷新增余额8500亿元,同比下降 36.6%,增速比上年末下降95.4个百分点。预计下半年房企开发贷新增余额增速将进一步下降。一是规模控制,监管要求银行控制房地产贷款额度;二是收紧放款条件,强化开发贷和并购贷合规要求。银行将优先考虑资国有和资质雄厚的大房企,中小民营房企获得开发贷难度加大。

                      信托融資將由升轉降。一季度新增房地産信托2610億元,同增42.9%,在新增總額中占比19.2%,較上年末大幅提升6個百分點。預計下半年房地産信托規模將明顯回落,對項目前端融資和依賴信托融資快速擴張的中小房企影響最大。一是明確監管4類爲不滿足“432”項目變相融資的結構化産品;二是銀保監會對多家信托公司約談警示,要求控制今年房地産信托規模不得超過6月30日;三是房地産信托備案標准提高,項目公司本身或持股50%以上直接控股股東具有二級資質。

                      海外債發行高峰已過。上半年,房企海外債融資500億美元,已達2018年全年發行總額的81%,同增33.1%、較上年提升22.6個百分點。一是因爲近期境內融資持續收緊,房企轉向海外融資;二是海外債借新還舊,2019年上半年融資額雖大幅增長,但淨融資額僅163億,同比下降32.3%。預計下半年海外債規模將有所下降。一是發改委強化備案登記,二是限制房企海外債只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務。

                      信用債借新還舊壓力較大。上半年房企信用債合計發行3186億元,同增30.7%。其中,公司債增速最快,融資1705億元,同增88.1%;短融次之,融資680億元,同增57.4%。信用債大增主要是借新還舊,淨融資規模僅929億元,同比下降45.9%。近期信用債融資雖未進一步收緊,但目前公司債只能借新還舊、企業債不支持商業地産項目、中票和短融只面向國企和A股上市房企,難以緩解其他渠道收緊壓力。未來三年是房企信用債償債高峰,預計2019年下半年到期2645億元。

                      資産證券化重要性上升。上半年,房企資産支持證券融資1781億元,同增73.1%,淨融資規模1187億元,同增45.2%。資産支持證券底層資産豐富、交易結構靈活、對主體資質依賴度相對較低。近期,監管層並未明顯收緊資産證券化融資,預計可承接部分外溢融資需求,但規模有限。

                      個人住房貸款增速將放緩。上半年,個人住房貸款新增余額2.16萬億元,同增13.7%,增速較上年末提高13.6個百分點。6月全國房貸利率環比上升,結束連續7個月回落態勢。近期,監管層強化個貸合規要求,疊加房貸利率上漲,預計下半年個人住房貸款新增余額增速將放緩。

                      應付款融資占比繼續提升。2019年上半年應付款融資在總融資中占比21.5%,較2018年全年大幅提升3.2個百分點。應付款融資是企業間自發商業信用行爲,也是上下遊風險分擔、信用傳遞的合理渠道。

                      海外股權融資小幅回升,但規模有限。上半年,房企境外股權融資213億元,同增10%。海外股權融資資金用途限制少,可用于支付土地出讓金、項目建設、償還貸款和補充流動資金,也可用于並購項目公司。今年以來,德信中國、中梁地産等多家房企赴港上市。

                      夏磊 恒大研究院副院长 观点地产新媒体專欄作者

                      撰文:夏磊    

                      審校:勞蓉蓉



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